Státní zástupce vysvětluje – Kancelář státního zástupce Ivanovské oblasti

Verkhnelandekhovská okresní prokuratura vysvětluje odpovědnost správcovské organizace v případě nesprávné údržby střechy bytového domu.

V souladu s částí 2.3 článku 161 Bytového zákoníku Ruské federace (dále jen „BZ RF“) je při správě bytového domu správcovskou organizací odpovědná vlastníkům prostor v bytovém domě za poskytování všech služeb a (nebo) provádění prací, které zajišťují řádnou údržbu společného majetku v této budově a jejichž kvalita musí splňovat požadavky technických předpisů a pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě stanovených vládou Ruské federace.

Podle odstavce 2 Pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě, schválených nařízením vlády Ruské federace ze dne 13. srpna 2006 č. 491 (dále jen „Pravidla“), jsou střechy zahrnuty do složení společného majetku.

V souladu s odstavcem 11 Pravidel zahrnuje údržba společného majetku v závislosti na složení, konstrukčních prvcích, stupni fyzického opotřebení a technickém stavu společného majetku, jakož i v závislosti na geodetických a přírodních klimatických podmínkách umístění bytového domu, jeho kontrolu, zajištění včasné identifikace nesouladu stavu společného majetku s požadavky právních předpisů Ruské federace, ohrožení bezpečnosti života a zdraví občanů, jakož i běžné a generální opravy, přípravu na sezónní provoz.

Usnesením vlády Ruské federace ze dne 3. dubna 2013 č. 290 byl schválen Minimální seznam služeb a prací nezbytných k zajištění řádné údržby společného majetku v bytovém domě a Pravidla pro poskytování služeb a provádění prací nezbytných k zajištění řádné údržby společného majetku v bytovém domě.

Na základě odstavce 7 uvedeného minimálního seznamu zahrnují práce prováděné pro řádnou údržbu střech bytových domů mimo jiné kontrolu netěsností střechy; identifikaci deformací a poškození nosných střešních konstrukcí; kontrolu a v případě potřeby čištění střechy a odvodňovacích zařízení od nečistot, nečistot a ledu, které brání odtoku dešťové a tající vody; kontrolu a v případě potřeby čištění střechy od nahromaděného sněhu a ledu; v případě zjištění porušení vedoucích k netěsnostem jejich okamžité odstranění. V ostatních případech vypracování plánu sanačních prací (pokud je to nutné) a provedení sanačních prací.

Poruchy, které způsobují zatékání střechy, musí být odstraněny v souladu s požadavky Pravidel a norem pro technický provoz bytového fondu (schválených usnesením Státního stavebního výboru Ruské federace ze dne 27.09.2003. září 170 č. 1) do XNUMX hodin.

Neprovedení výše uvedených opatření řídící organizací svědčí o nesprávném plnění licenčních požadavků a je správním deliktem stanoveným v části 2 článku 14.1.3 zákona o správních deliktech Ruské federace, za který zákon stanoví odpovědnost ve formě správní pokuty pro úředníky ve výši padesáti tisíc až sto tisíc rublů nebo zákazu činnosti až na tři roky; pro právnické osoby – od dvou set padesáti tisíc do tří set tisíc rublů.

Je třeba také poznamenat, že pokud byl byt a jeho zařízení poškozen v důsledku zatékání střechy, má vlastník bytového domu právo požadovat náhradu způsobené škody od organizace spravující bytový dům.

Přímý odkaz na materiál

Státní zastupitelství Ivanovská oblast

Prokuratura regionu Ivanovo

12 listopad 2019, 13: 55

Verkhnelandekhovská okresní prokuratura vysvětluje odpovědnost správcovské organizace v případě nesprávné údržby střechy bytového domu.

V souladu s částí 2.3 článku 161 Bytového zákoníku Ruské federace (dále jen „BZ RF“) je při správě bytového domu správcovskou organizací odpovědná vlastníkům prostor v bytovém domě za poskytování všech služeb a (nebo) provádění prací, které zajišťují řádnou údržbu společného majetku v této budově a jejichž kvalita musí splňovat požadavky technických předpisů a pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě stanovených vládou Ruské federace.

Podle odstavce 2 Pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě, schválených nařízením vlády Ruské federace ze dne 13. srpna 2006 č. 491 (dále jen „Pravidla“), jsou střechy zahrnuty do složení společného majetku.

V souladu s odstavcem 11 Pravidel zahrnuje údržba společného majetku v závislosti na složení, konstrukčních prvcích, stupni fyzického opotřebení a technickém stavu společného majetku, jakož i v závislosti na geodetických a přírodních klimatických podmínkách umístění bytového domu, jeho kontrolu, zajištění včasné identifikace nesouladu stavu společného majetku s požadavky právních předpisů Ruské federace, ohrožení bezpečnosti života a zdraví občanů, jakož i běžné a generální opravy, přípravu na sezónní provoz.

Usnesením vlády Ruské federace ze dne 3. dubna 2013 č. 290 byl schválen Minimální seznam služeb a prací nezbytných k zajištění řádné údržby společného majetku v bytovém domě a Pravidla pro poskytování služeb a provádění prací nezbytných k zajištění řádné údržby společného majetku v bytovém domě.

Na základě odstavce 7 uvedeného minimálního seznamu zahrnují práce prováděné pro řádnou údržbu střech bytových domů mimo jiné kontrolu netěsností střechy; identifikaci deformací a poškození nosných střešních konstrukcí; kontrolu a v případě potřeby čištění střechy a odvodňovacích zařízení od nečistot, nečistot a ledu, které brání odtoku dešťové a tající vody; kontrolu a v případě potřeby čištění střechy od nahromaděného sněhu a ledu; v případě zjištění porušení vedoucích k netěsnostem jejich okamžité odstranění. V ostatních případech vypracování plánu sanačních prací (pokud je to nutné) a provedení sanačních prací.

Poruchy, které způsobují zatékání střechy, musí být odstraněny v souladu s požadavky Pravidel a norem pro technický provoz bytového fondu (schválených usnesením Státního stavebního výboru Ruské federace ze dne 27.09.2003. září 170 č. 1) do XNUMX hodin.

Neprovedení výše uvedených opatření řídící organizací svědčí o nesprávném plnění licenčních požadavků a je správním deliktem stanoveným v části 2 článku 14.1.3 zákona o správních deliktech Ruské federace, za který zákon stanoví odpovědnost ve formě správní pokuty pro úředníky ve výši padesáti tisíc až sto tisíc rublů nebo zákazu činnosti až na tři roky; pro právnické osoby – od dvou set padesáti tisíc do tří set tisíc rublů.

Je třeba také poznamenat, že pokud byl byt a jeho zařízení poškozen v důsledku zatékání střechy, má vlastník bytového domu právo požadovat náhradu způsobené škody od organizace spravující bytový dům.

Netěsnosti způsobené poškozením nebo opotřebením střešní krytiny jsou poměrně častým typem problému. Mohou se objevit na jakékoli budově bez ohledu na její stáří nebo typ střechy. Obtížnost spočívá v odhalování a lokalizaci poškození střechy, které se ne vždy projeví hned v prvních dnech její existence.

Vzhledem k tomu, že jakýkoli únik ohrožuje integritu stavebních konstrukcí (zejména v zimě) a také způsobuje značné škody majitelům bytů v horních patrech, mělo by být odstranění takových problémů prioritou. Jeho řešení však může být obtížné z důvodu organizačních nesrovnalostí.

Příčiny netěsností

Hlavní příčinou netěsností je mechanické poškození střešního plechu. Objevují se při odklízení sněhu, demontáži antén nebo ventilačních vedení a dalších pracích. Řadu úkonů provádějí nekvalifikovaní lidé nebo zaměstnanci příbuzných oddělení. Řeší vlastní problémy, aniž by příliš přemýšleli o stavu střechy po dokončení práce.

Další příčinou zatékání mohou být chyby při montáži střešní krytiny. Poryvy větru a sníh vanoucí pod volnou tkaninou způsobují vznik mezer. Postupně se rozšiřují a jednoho dne se stanou natolik velkými, že jakýkoli déšť může způsobit navlhnutí stropů v bytech v horních patrech.

Další příčinou netěsností je opotřebení střechy. Pokud se nátěr po dlouhou dobu neměnil a zcela vyčerpal svou životnost, je nevyhnutelný výskyt vadných míst. V takových situacích by výskyt mokrých skvrn na stropě a stěnách neměl nikoho překvapit.

Kam jít?

Střecha bytového domu je stavební konstrukce, která patří do společného jmění budovy. Správcovská společnost jej proto musí opravit. Pokud správcovská společnost neobsluhuje dům (k tomu dochází v HOA nebo jiných organizačních formách správy), musí jej opravit jiná organizace.

Musíte kontaktovat buď přímo správcovskou společnost, nebo předsedu HOA. Při kontaktování správcovské společnosti zpravidla nastávají potíže – jakýkoli úkol tohoto druhu pro zástupce společnosti vypadá jako vážné plýtvání penězi a úsilím. Proto scénář kontaktování správcovské společnosti, který s sebou nese okamžitou reakci a řešení problému, není v praxi vždy realizován. Často musíte prokázat nutnost opravy a kontaktovat vyšší orgány.

Jaký typ opravy: urgentní (nouzová) nebo velká?

Obnovení celistvosti střešní krytiny lze klasifikovat jako různé druhy oprav. V závislosti na stupni složitosti a povaze zjištěných problémů lze restaurátorské práce rozdělit do jedné ze tří kategorií:

• nouzové (nebo urgentní) opravy. Jedná se o akce, které je třeba provést co nejdříve. Havarijní opravy zpravidla zahrnují obnovu střechy nad obytnými prostory a odstranění problémů, které ohrožují stav stavebních konstrukcí
• aktuální opravy. Od havarijního stavu se odlišuje specifičností a povahou zjištěného poškození střešního plechu. Z hlediska načasování však také vyžaduje okamžitou nebo co nejrychlejší reakci opravárenských služeb
• kapitál. Zpravidla se jedná o kompletní výměnu střešního plechu a systému krokví

Je třeba vzít v úvahu, že úředníci často suplují koncepty a obvyklou výměnu střešní části zařazují jako generální opravu. Sledují svůj prospěch, ale pro obyvatele nebo majitele domu je to krajně nežádoucí scénář. Může nastat situace, kdy odmítnou vyměnit opotřebovanou střešní krytinu pod záminkou nedávné (papírově) generální opravy.

Je potřeba vyšetření?

Zpravidla se provádí zkoumání, aby se zjistily příčiny netěsností a viník, který bude muset uhradit náklady na opravy. Pokud zástupci správcovské společnosti nevznesou námitky proti provedení restaurátorských prací a náhradě škody, není nutné prohlídku provádět.

Pravděpodobnost příznivého výsledku jednání však není dostatečně vysoká, proto majitelé bytů v horních patrech obvykle zvou nezávislé odborníky a provedou všechny potřebné kroky.

Zapojení nezávislého odborníka je opatřením ochrany proti jednání správcovské společnosti. Mohou si pozvat své specialisty a vypracovat protokol o drobných škodách, aby snížili své náklady a neplatili celou částku. Pokud tedy dojde ke sporu o rozsah způsobené škody, doporučuje se zapojit nezávislého odborníka. Je nutné to udělat co nejdříve, dokud jsou stopy úniku jasně viditelné.

Mohu si najmout jiného dodavatele?

Podle současných předpisů je střecha bytového domu společným majetkem a je zahrnuta do oblasti odpovědnosti správcovské společnosti. Proto se v tomto případě musí správcovská společnost stát vykonávajícím jakékoli práce. Navíc musí reagovat a odstranit úniky do 24 hodin.

Ne vždy jsou však právní normy v praxi dodržovány s náležitou přesností. Pokud správcovská společnost opravu střechy odmítne nebo ji zdrží, mohou si majitelé bytů v horním patře najmout jiného dodavatele. Tuto možnost poskytuje zákon o ochraně práv spotřebitele (spolkový zákon č. 2300). Zároveň vzniká určitý konflikt – takové rozhodnutí musí schválit schůze vlastníků domů, aby zaměstnanci správcovské společnosti nedali možnost napadnout postup obyvatel u soudu.

ČTĚTE TAKÉ: Oprava zatékající střechy: čím rychleji, tím levněji

Kdo hradí škody způsobené zatékáním střechy?

Škody způsobené zatékáním mohou být poměrně značné, zvláště pokud majitel domu právě dokončil nákladnou rekonstrukci. I malá netěsnost může způsobit opakované opravy a někdy je nutný velmi vážný zásah specialistů. Například netěsnost pod zavěšeným stropem může vytvořit nepříznivé mikroklima v bytě a poškodit zavěšenou látku.

Výše škody může být poměrně velká a náhradu si bude muset zorganizovat majitel domu sám. Náklady zpravidla hradí správcovská společnost, ale jsou možné i jiné možnosti. Někdy je developerovi proplacena částka a mohou také existovat finanční nároky vůči třetím stranám provádějícím jakoukoli práci na střeše. Možné jsou i situace, kdy je na vině jak developer, tak správcovská společnost. Míru odpovědnosti v takových případech určuje soud.

Kdy platí developer?

Opravné práce jsou hrazeny developerem, pokud je příčinou netěsností:

• porušení technologie zastřešení
• přestupky spáchané při montáži krokvového systému
• použití nekvalitního materiálu

Pokud průzkum tyto důvody odhalí, nese odpovědnost developer. Je povinen uhradit náklady spojené s opravou střechy, jakož i nahradit ztráty vlastníkům dotčených bytů.

Je třeba počítat s tím, že vina developera se dá prokázat do 5 let od zahájení provozu domu. po této lhůtě přechází odpovědnost zcela na správcovskou společnost.

Když správcovská společnost

Odpovědnost správcovské společnosti vzniká v případech, kdy dojde k zatékání v důsledku nedostatečně účinné údržby střechy. To znamená, že plátno bylo položeno kvalitně, ale nebyla věnována náležitá péče.

Pokud kontrola prokáže nedostatečné včasné dokončení práce, přítomnost starých poškození nebo jiných závad, které spadají do oblasti odpovědnosti správcovské společnosti, všechny ztráty budou muset být uhrazeny z prostředků společnosti.

Je nutné mít na paměti, že odpovědnost správcovské společnosti vzniká mnohem častěji než odpovědnost developera. Důvodem je samotný seznam povinností správcovské společnosti – ta musí sledovat stav střechy od okamžiku, kdy převezme dům do své odpovědnosti. Veškeré nedostatky a související náklady tedy padají na bedra správcovské společnosti. Pokud vzniknou otázky, musí je zástupci správcovské společnosti a developera vyřešit u soudu.

Algoritmus akcí

Pokud dojde k úniku, je nutné co nejdříve zajistit opravu kontaktováním správcovské společnosti. Ta je povinna na žádost neprodleně reagovat a střechu obnovit do 24 hodin od okamžiku jejího podání. V praxi to však není vždy implementováno – zaměstnanci správcovské společnosti často začnou proces zdržovat nebo zcela ignorují požadavky obyvatel. V takových situacích se musíte uchýlit k tlaku na společnost a v nejtěžších případech se obrátit na soud. Tyto akce dávají očekávaný efekt, hlavní věcí je vědět, jak jednat a kam jít.

Zavolejte správcovské společnosti a sepište zprávu o úniku

Pokud v bytě objevíte známky netěsnosti (mokré skvrny na stropě nebo stěnách), musíte okamžitě kontaktovat správcovskou společnost s prohlášením o problému. Zaměstnanci společnosti musí problém vyřešit do 24 hodin (nejen nějak naznačit svou účast, ale konkrétně opravit únik). Žádost je napsána ve dvou kopiích, z nichž jednu si ponecháte.

Důležité! Doporučuje se ihned zaznamenat problém, pořídit fotografie a videa. To může být užitečné u soudu jako důkaz.

Po příjezdu zaměstnanců správcovské společnosti je nutné vypracovat zprávu o úniku. Pokud jej zástupci společnosti odmítnou vypracovat (a vše je jasné, problém vyřešíme), můžete si jej vypracovat sami (v odvozené podobě) a potvrdit podpisy dvou sousedů. Zde budete muset uvést své údaje z pasu, aby lidé mohli být pozváni k soudu jako svědci.

Vadné prohlášení

Závadový protokol je dokument odrážející stav střechy v době kontroly. Označuje všechny zjištěné trhliny, mezery nebo díry, poskytuje jejich stručný popis a předpokládané příčiny jejich vzniku. Přítomnost vadného prohlášení je důležitá pro zaměstnance správcovské společnosti, protože se používá k závěru o složení a typu nadcházející práce.

Pokud je například nutná větší oprava, musí o ní rozhodnout valná hromada vlastníků. Pro samotné obyvatele nezáleží na přítomnosti vadného prohlášení – jedná se o dokument pro úřední použití, který musí vypracovat zaměstnanci technických služeb správcovské společnosti.

Ukázka aplikace – kde ji získat?

Žádost lze podat ústně nebo písemně. V prvním případě není vyžadován žádný vzorek, protože se jedná pouze o upozornění zaměstnanců správcovské společnosti o problému. Obvykle to stačí, aby se objevili pracovníci a začali opravovat netěsnost.

Písemná žádost se podává v určité formě. Forma podání žádosti nemá teoreticky zásadní význam, ale u soudu to může vyvolávat zbytečné otázky. Proto je lepší vybrat si vzorek a vypracovat žádost podle všech pravidel.

Stanovte postup pro náhradu škody

Za účelem zjištění viníka a stanovení postupu náhrady škody musí majitel areálu kontaktovat nezávislou společnost, která posuzuje vzniklé ztráty. Toto je nejsprávnější postup, protože žádná společnost nebude chtít platit náklady na opravy v bytě majitele.

ČTĚTE TAKÉ: Oprava břidlicové krytiny – cena za m2 v Shakhovskaya, Moskevská oblast

Když má vlastník v rukou znalecký posudek, může se obrátit na soud a vyřešit otázku náhrady vynaložených nákladů. Zpravidla se tak děje po odstranění všech následků povodně – vlastník musí mít všechny účtenky, aby mohl prokázat své náklady. V opačném případě budou náklady pouze odhadnuty a soud s takovými argumenty nebude moci souhlasit.

Načasování oprav střechy by měla určit správcovská společnost nebo developer.

Podle vyhlášky Gosstroy č. 170 musí být netěsnosti opraveny do XNUMX hodin. Zároveň nezáleží na tom, kdo přesně bude práci provádět, správcovská společnost nebo developer. V praxi se mohou termíny výrazně posunout a sami obyvatelé musí nějak zintenzivnit práce. Někdy jsou důvody zdržení práce docela opodstatněné, ale nejčastěji jde o prostou nedbalost nebo nedostatek kvalifikovaných pracovníků.

Pokud nereagují, kontaktujte Ministerstvo výstavby a Bytový inspektorát

Reakce správcovské společnosti na prohlášení nájemců zpravidla následuje okamžitě. Zaměstnanci společnosti znají své povinnosti a plní je podle očekávání. Existují však situace, kdy je aplikace jednoduše ignorována. Pak se musí problém řešit na vyšších orgánech.

Žádost můžete podat státnímu zastupitelství nebo ministerstvu výstavby. Tyto organizace mají rozsáhlé pravomoci a mohou takové problémy řešit s vysokou účinností. Jejich zpracování žádostí je však poměrně dlouhé – práce je hodně a zaměstnanci nemohou vyřešit všechny problémy najednou. Nejjednodušší je proto kontaktovat efektivnější úřad.

Stížnost proti trestnímu zákoníku můžete podat k bytové inspekci. Jedná se o organizaci schopnou pozastavit činnost správcovské společnosti a vymáhat od ní nemalé pokuty. Jedna zmínka o návštěvě bytové inspekce může zpravidla donutit vedoucí zaměstnance k práci. Jeho doba vyřízení žádostí je mnohem přísnější – maximální doba trvání je 30 dní, což je mnohem rychleji než na ministerstvu výstavby nebo státním zastupitelství.

Žaloba k soudu

Pokud budete muset podat žádost k soudu, majitel bytu ji bude muset nejen sepsat podle všech pravidel, ale také shromáždit balík dokumentů, které poslouží jako důkaz. Vzor přihlášky lze nalézt na internetu nebo přímo u soudu (v prostoru recepce často visí různé vzory, stačí si vybrat vhodný a sepsat s ním svou přihlášku). Kromě toho budete potřebovat:

• akt vypracovaný zaměstnanci správcovské společnosti nebo samotným majitelem bytu (budete jej muset ověřit u 2 sousedů)
• kopii přihlášky k trestnímu zákoníku
• fotografické a video materiály o přítomnosti úniku
• doklady o složení a ceně škody
• předsoudní nárok vůči zaměstnancům správcovské společnosti (kopie)
• vlastní doklady majitele (kopie pasu a osvědčení o vlastnictví)
• potvrzení o bezdlužnosti

Při podání takové přihlášky není třeba platit poplatek, neboť se jedná o nárok na ochranu práv spotřebitele. Můžete nahradit nejen vzniklé ztráty, ale i morální újmu.

Předpisy, zákony a kodexy: co potřebujete vědět?

Vztah mezi vlastníky (nájemníky) bytů a správcovskými společnostmi upravují různé regulační dokumenty. Hlavním z nich je zákon o bydlení, který ukládá správcovské společnosti povinnost udržovat společný majetek v řádném stavu (článek 160). Zde v čl. 165 uvádí, že výše úhrady za služby zcela postačuje k udržení bydlení (jedná se o argument, hovoří-li trestní zákoník o nedostatku finančních prostředků).

Kromě toho existuje nařízení vlády č. 491 ze dne 13.08.2006. srpna 6464, které říká, že správcovská společnost má finanční odpovědnost za údržbu bydlení. Tomu odpovídá i další usnesení prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace č. 10/XNUMX, které rovněž zakládá odpovědnost trestního zákoníku za stav bytového fondu (včetně materiálu). Důležitým bodem je povinnost provést dílo v závislosti na tom, zda je obsažena ve smlouvě.

• Zákon Ruské federace ze dne 07.02.1992 N 2300-1 (ve znění ze dne 14.07.2022) „O ochraně práv spotřebitele“
• Nařízení vlády Ruské federace č. 491, které stanoví, že za údržbu prostor je přímo odpovědná organizace, se kterou obyvatelé uzavřeli smlouvu.
• Všechny otázky bydlení a postup jejich řešení podle trestního zákoníku jsou předepsány v článku 162 zákona o bydlení Ruské federace. Občan, který uzavřel smlouvu se správcovskou společností, může počítat s kvalitní službou pro bytové domy.
• Podle článku 166 bytového zákoníku Ruské federace jsou energetické společnosti povinny opravit střechu na vlastní náklady.
• V článku č. 33 bytového zákoníku Ruské federace je uvedeno, že majitel se může po prohlídce prostor seznámit s úkonem a zkontrolovat, zda jsou popsány všechny aktuální problémy.
• V Čl. Č. 40 bytového zákoníku Ruské federace uvádí, že zaměstnanci trestního zákoníku jsou povinni při opravách odstraňovat úniky a nehody, aniž by narušili hranice prostor. Ředitel správcovské společnosti je povinen jmenovat odborníka, který bude sledovat postup prací a informovat obyvatele o průběhu opravy.
• Nařízení vlády č. 170 (aktuální verze 2020) uvádí, že po kontaktování je nutné problém se zatékáním střechy vyřešit do 24 hodin.