Majitel areálu odmítá přístup opravářské četě k práci na stoupačkách, co dělat

Dobré odpoledne Náš dům procházel velkou rekonstrukcí a vyvstala otázka výměny stoupaček. Může majitel bytu nebo kanceláře nedovolit opravářům provádět práce na stoupačkách s odkazem na osobní vlastnická práva? Zajímá mě, jaký je právní základ v této otázce, protože informace na internetu se zdají být nejednoznačné a možná zaujaté.

Může majitel objektu odmítnout přístup opravářské četě k práci na stoupačkách?

Jaké jsou důsledky odepření přístupu opravářské četě k práci na stoupačkách?

Pokud majitel objektu odmítne přístup opravářské četě k výměně stoupaček v rámci generální opravy, jaké by mohly být právní a finanční důsledky takového rozhodnutí? Obávám se, do čeho bych se mohl dostat, když odmítnu přístup opravářům, zvláště pokud se to týká společného majetku.

Odpovídá Olga Aleshina

Na základě ustanovení odst. 1 Čl. 36 bytového zákoníku Ruské federace jsou stoupačky považovány za společné vlastnictví bytového domu (OPB). Vlastníci bytových prostor jsou povinni zajistit nerušený přístup týmům havarijních oprav do společného majetku bytového domu, který se nachází v jejich bytě, a to i v případě, že jsou umístěny ve zdech nebo pod podlahami. Tato povinnost vyplývá z Pravidel poskytování veřejných služeb, schválených usnesením vlády č. 354 ze dne 06.05.2011 a Pravidel a předpisů technického provozu bytového fondu, schválených usnesením Gosstroy č. 170 ze dne 27.09.2003.

Pokud vlastník odmítne poskytnout přístup týmům smluvní organizace, která provádí větší opravy v domě, má taková organizace nebo správcovská společnost právo podat žalobu k soudu, aby vlastník bytového prostoru vpustil opraváře do bytu. Je-li pohledávka uspokojena, zajišťuje výkon soudního rozhodnutí soudní exekutorská služba.

Pokud je vlastník bytu přesvědčen, že společná nemovitost nacházející se v jeho obytném prostoru (včetně stoupaček) je v dobrém stavu a nepotřebuje výměnu nebo opravu, sepíší o tom zástupci zhotovitele a správcovské společnosti protokol, který podepíše i vlastník, který odmítl vpustit opraváře do bytu. V případě poškození bytů jiných obyvatel (například netěsností v nevyměněné stoupačce) je věcná škoda vymáhána po majiteli bytového prostoru, který opravářům odmítl přístup. Zhotovitel, který provedl větší opravy, a správcovská společnost neručí za případné škody v důsledku toho způsobené.

Je možné vyměnit stoupačky svépomocí bez čekání na generální opravu?

Je možné vyměnit stoupačky ve vašich prostorách sami, aniž byste čekali na zahájení velkých oprav podle plánu správcovské společnosti? Zajímá mě, jaká rizika a nuance mohou nastat při provádění výměny svépomocí, a to i v souvislosti s koordinací těchto prací a následnou odpovědností za kvalitu provedené práce.

Alexandra Chelozertseva odpovídá

Zákon nezakazuje aktualizovat stoupačku ve vašich prostorách sami. To musí být dohodnuto se správcovskou společností, protože to bude vyžadovat uzavření vody na chvíli. O povolení je třeba požádat písemně. Chcete-li to provést, zašlete správcovské společnosti dopis se žádostí o povolení a dohodnutí termínu.

Je potřeba se také dohodnout se sousedy, jelikož stoupačka zasahuje i do jejich bytů. Pro její výměnu budete muset demontovat část stropu souseda níže a část podlahy bytu nahoře. Pokud sousedé s opravou nesouhlasí, je přípustná aktualizace některých potrubí bez zásahu do propojovacích, ale mějte na paměti, že vše bude muset být později předěláno kvůli nutnosti kompletní aktualizace stoupačky.

Hlavní rizika spočívají v tom, že pokud dojde k nehodě, správcovská společnost má právo odmítnout provést opravy na své náklady, protože práce byly provedeny organizacemi třetích stran. V tomto případě budete muset svůj případ prokázat u soudu.

Co dělat, když je kvalita práce provedené při výměně stoupaček pochybná?

Co dělat, když po generální opravě, včetně výměny stoupaček, kvalita provedené práce příliš nevyhovuje? Jaké kroky lze podniknout k nápravě situace a na koho se obrátit, pokud jsou práce provedeny špatně a hrozí obyvatelům budovy riziko?

Odpovídá Olga Aleshina

Majitelé bytových prostor v bytovém domě, když zjistí, že velké opravy byly provedeny špatně, musí jednat takto:

1. Podat žádost správcovské společnosti (HOA, bytové družstvo), aby její specialisté mohli vypracovat protokol o zjištěných nedostatcích při provedených větších opravách.
2. Podejte žádost krajskému fondu kapitálových oprav (krajský provozovatel). V něm popište zjištěné nedostatky provedených prací a připojte zprávu vypracovanou správcovskou společností. Fond kapitálových oprav vystupuje při uzavírání smluv na opravy v bytových domech jako dodavatel a je povinen jejich poskytování s náležitou kvalitou sledovat. Regionální provozovatel je rovněž odpovědný za kvalitu provedených velkých oprav po dobu nejméně pěti let po jejich dokončení (článek 182 bytového zákoníku Ruské federace). Pokud finanční prostředky na větší opravy neshromažďuje regionální provozovatel, ale správcovská společnost (HOA, bytové družstvo) na zvláštní účet, musí být reklamace zaslána jim, protože v tomto případě vystupují jako dodavatelé.
3. Pokud krajský provozovatel ignoroval jemu zaslanou reklamaci, podejte na něj stížnost u krajského domovního inspektorátu. Bylo by lepší připravit hromadnou výzvu vlastníků bytů v bytovém domě.
4. Pokud předchozí kroky nepřinesly výsledky, mají vlastníci právo podat žalobu u soudu.

Jaká práva a povinnosti mají vlastníci při provádění větších oprav v bytovém domě?

Zajímá mě, jaká jsou práva a povinnosti vlastníků bytů v rámci větších oprav bytového domu. Jaké úkony je vlastník povinen vykonat a jaká práva může chránit, mluvíme-li o práci, která zasahuje jak do osobního, tak do společného majetku?

Odpovídá Olga Aleshina

Majitel obytných prostor v bytovém domě (AB) je povinen platit měsíční příspěvky na kapitálové opravy AB (článek 169 zákoníku bydlení Ruské federace). Převedené finanční prostředky jsou uloženy u krajského provozovatele odpovědného za větší opravy v kraji, případně na zvláštním účtu bytového domu. Vlastníci prostor v bytovém domě jsou povinni rozhodnout, jak budou akumulovat prostředky na větší opravy.

Při provádění větších oprav mají vlastníci následující práva:

• před zahájením větších oprav se seznamte s projektovou dokumentací;
• kontrolovat kvalitu práce bez zásahu do práce zhotovitele;
• pokud zjistíte nekvalitní práci, obraťte se na správcovskou společnost (HOA, bytové družstvo) s žádostí o vypracování protokolu s výčtem zjištěných nedostatků;
• zaslat regionálnímu provozovateli reklamaci s požadavkem na odstranění zjištěných nedostatků a připojit k ní zákon vypracovaný správcovskou společností (článek 182 zákoníku bydlení RF);
• pokud krajský provozovatel nekoná, zašle stížnost krajskému bytovému inspektorátu;
• podat žalobu na regionálního provozovatele a zhotovitele s požadavkem na odstranění zjištěných nedostatků provedených prací v rámci velkých oprav bytového domu.

Je legální požadovat od správcovské společnosti náhradu za poškozené materiály při opravě stoupaček v bytě

Nedávno jsme v naší budově nechali udělat nějaké instalatérské opravy a dělníci nedopatřením poškodili parkety. Obrátil jsem se na správcovskou společnost s žádostí o náhradu škody, ale byl jsem odmítnut, ačkoli jsem sám k takovému jednání nedal svolení. Rád bych porozuměl tomu, zda mám právní důvody pro odškodnění a jak je argumentovat, kromě standardního odvolání k soudu. Nebo je to čistě věc osobní domluvy a měl jsem taková rizika předvídat předem?

Odpovídá Zhanna Knyazeva

Stoupačky vodovodu, kanalizace a vytápění jsou považovány za společné vlastnictví vlastníků bytů v bytovém domě. Jsou udržované v dobrém technickém stavu. Nedostatek souhlasu s jejich nahrazením neznamená, že jednání pracovníků je nezákonné. S největší pravděpodobností existuje protokol z valné hromady obyvatel, který naznačuje přijetí rozhodnutí o jejich obnovení.

V bytě vždy hrozí poškození parket a jiných úprav. Důvod: stísněné pracovní podmínky, přímý kontakt dokončovacích materiálů se stoupačkami, nepoctivost a/nebo nekompetentnost pracovníků atd.

Ten, kdo škodu způsobil, je povinen ji nahradit. Jak jednat v konkrétní situaci, závisí na rozsahu katastrofy. Pokud je škoda na majetku rozsáhlá a odstranění závad vyžaduje značné náklady, pak podejte písemnou reklamaci správcovské společnosti. Nejprve si ale nechte vypracovat znalecký posudek na možné příčiny škod na majetku a výši škody. Pokud na reklamaci není žádná odpověď (celková lhůta pro přezkoumání není delší než 30 dnů) nebo odpověď není uspokojivá, obraťte se na soud (články 12, 15, 1064 občanského zákoníku Ruské federace).

Co dělat, když stavební četa zanechá odpadky po rekonstrukci na společné chodbě budovy

V nedávné době byly v našem objektu vyměněny stoupačky a po dokončení opravy pracovníci nechali stavební odpad přímo ve společných prostorách. Brání průchodu a vytváří nehygienické podmínky a stížnosti správcovské společnosti jsou zatím neúčinné. Je to porušení práv obyvatel a existuje jasný algoritmus, jak v takové situaci postupovat? Mohu nějakým způsobem zavázat tým nebo společnost k odstranění následků na vlastní náklady?

Odpovídá Zhanna Knyazeva

V souladu s článkem 3.2.16 Pravidel a norem technického provozu bytového fondu je zakázáno umísťovat věci, zařízení, inventář a jiné předměty na schodiště. Nesmí být bráněny vstupy na schodiště a na půdu, přístupy k požárnímu zařízení a inventář. Ignorování těchto zákazů porušuje požadavky na požární bezpečnost, zahlcuje společné prostory a narušuje pohodlné podmínky pro život.

Vlastníci bytů v bytových domech jsou povinni udržovat společné prostory (včetně společných chodeb, schodišť apod.) v bezpečném stavu pro občany. A má právo požadovat, aby řídící organizace odstranila stavební odpad. Pokud je požadavek ignorován, kontaktujte hasiče, aby servisní společnost pohnala administrativní odpovědnost. Hrozí jí pokuta 300 000 až 400 000 rublů. (Část 1 článku 20.4 zákoníku o správních deliktech Ruské federace).

Organizaci můžete donutit, aby odpadky sama odvezla a uhradit majitelům bytových domů způsobenou škodu soudní cestou.

Jaká opatření je dovoleno učinit, pokud dojde při výměně stoupačky k poškození osobní elektroniky?

Při opravě stoupaček v našem bytě došlo k poškození elektroniky v důsledku přepětí způsobeného jednáním pracovníků. Správcovská společnost svou vinu odmítá s tím, že jde o vyšší moc. Existují účinné způsoby řešení těchto typů sporů a na koho byste se měli při hledání pravdy spolehnout: na pojištění, odborníky nebo právní služby?

Odpovídá Zhanna Knyazeva

Osoba, jejíž právo bylo porušeno, bude moci požadovat plnou náhradu za způsobené škody (článek 15 občanského zákoníku Ruské federace). Správcovská společnost bude odpovědná za náhradu škody, pokud její zaměstnanci neodborně vyměnili stoupačku (nedbale, neučinili opatření k zabránění nepříznivým následkům) a tím došlo k poškození elektroniky. To znamená, že v jejich jednání je vina.

Vina, není-li přiznána, je prokázána.

Odborník například vyvodí závěr o důvodech poruchy elektroniky a porovná jednání pracovníků s normami, které určují postup při provádění prací na výměně stoupaček.

Právník pomůže například připravit žalobu na správcovskou společnost, žalobu (pokud žaloba nepřinesla výsledky) a bude zastupovat zájmy žalobce v průběhu soudního řízení.

Pojišťovna uhradí škodu, pokud existuje smlouva o pojištění majetku a je-li pojistnou událostí porucha elektroniky.

Jaké dokumenty si mám vyžádat od opravářů před zahájením prací v mém bytě?

Obávám se, že renovační práce způsobí škody na mém majetku a chci se vyhnout nepříjemným překvapením. Potřebuji porozumět tomu, jaké dokumenty a potvrzení bych měl vyžadovat od stavebního týmu, abych prokázal jeho odpovědnost a měl jistotu v bezpečnost prováděných prací. Jaké informace mohou v takových případech chránit mé zájmy a poskytnout další záruky?

Odpovídá Zhanna Knyazeva

Abyste předešli nepříznivým důsledkům a ochránili své zájmy, uzavřete smlouvu se zhotovitelem (realizátorem) stavebních (opravných) prací. Například smlouvy o domácnostech (článek 730 občanského zákoníku Ruské federace). Zajistěte v něm odpovědnost zhotovitele nejen za špatnou kvalitu díla, ale i za škody způsobené na majetku při jeho výrobě.

Na základě čl. 15 Občanského zákoníku Ruské federace může osoba, jejíž právo bylo porušeno, požadovat plnou náhradu škody, která jí byla způsobena.

Při výběru dodavatele se informujte o jeho zkušenostech s konkrétními druhy prací. Vyžádejte si informace o kvalifikaci zaměstnanců, zda absolvovali příslušné školení a praktické zkušenosti (s využitím reálných příkladů, modelů, fotografií apod., pokud jsou k dispozici).

Je těžké zaručit 100% bezpečnost. Nikdo není imunní vůči nepředvídaným (nouzovým) situacím.

Je možné iniciovat kompletní výměnu stoupaček v bytovém domě, pokud jsou ve špatném stavu?

Stoupačky v naší budově už dlouho potřebovaly vyměnit, protože často dochází k netěsnostem a ucpání, ale správcovská společnost naše stížnosti ignoruje. Rád bych pochopil, zda mohu společně se svými sousedy zahájit proces úplného nahrazení těchto komunikací, jak to lze provést legálně a rychle a jaké služby nám pomohou? Vyplatí se za to sbírat podpisy, sepisovat hromadné prohlášení a na koho se máme obrátit jako prvního?

Odpovídá Zhanna Knyazeva

Drenážní systém, vč. stoupačky, jsou součástí společného jmění bytového domu. Chcete-li vyměnit stoupačky, uspořádejte valnou hromadu vlastníků domů. Tam hlasujte pro příslušné rozhodnutí. Pravomoc rozhodovat o provádění běžných oprav je stanovena v odst. 4.1 2. části čl 44 Zákon o bydlení Ruské federace. Pro výměnu stoupaček musí být odevzdána většina hlasů z počtu hlasů, které se zúčastnily jednání.

Zápis z jednání zašlete správcovské společnosti k provedení přijatého rozhodnutí. Pokud je dokument ignorován, podejte stížnost na nečinnost servisní organizace (například inspekci bydlení nebo státnímu zastupitelství).