Jak jsou klasifikována topná tělesa v bytě | Obsah MKD RosKvartal®

Ministerstvo výstavby Ruské federace zveřejnilo vysvětlující dopis, ve kterém s odkazem na zákon o bydlení, usnesení vlády č. 491 a rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace určilo, že radiátory vnitřního vytápění lze klasifikovat jako společný majetek majitelé prostor v bytových domech, pokud na nich nejsou instalovány uzavírací ventily. O všem si povíme podrobněji v dnešním článku.

Vysvětlení ministerstva výstavby

V jednom z předchozích článků jsme nastolili téma opravy zařízení v bytě majitele. Poté jsme se zabývali otázkou, na čí náklady: vlastníka nebo řídící organizace by měly být opravy prováděny vlastní strojní zařízení.

Zejména se dotkla i problematika opravy radiátorů topení v bytě. Na podporu našich argumentů byl 1. dubna 2016 zveřejněn dopis Ministerstva výstavby, který obsahuje všechna písmena i.

Ve svém dopise č. 9506-АЧ/04 ze dne 01.04.2016. XNUMX. XNUMX „K otázce zařazení topných těles otopné soustavy umístěných uvnitř areálů bytových domů do společného vlastnictví vlastníků prostorů bytových domů, “ Ministerstvo výstavby Ruska se snažilo sdělit manažerským organizacím, zda jsou radiátory bytového vytápění společným nebo osobním majetkem vlastníků.

Ministerstvo tak odkazuje na článek 3, část 1, článek 36 zákoníku bydlení RF a článek 2 Pravidla pro udržování společného majetku (RF RF č. 491 ze dne 13.08.2006. srpna XNUMX), podle kterého do společného jmění vlastníků prostor v bytových domech patří „strojní, elektrická, sanitární a jiná zařízení umístěná v bytovém domě mimo prostory nebo uvnitř prostor a sloužící více než jednomu bytové a (nebo) nebytové prostory (byt).“

Rovněž odbor ve svém dopise odkazuje na bod 6 Pravidel pro údržbu společného majetku, podle kterého v složení společného majetku zahrnuje „systém vnitřního vytápění sestávající ze stoupaček, topných těles, regulačních a uzavíracích ventilů, zařízení pro společné měření tepelné energie (společného domu) a dalších zařízení umístěných v těchto sítích.

Na základě výše uvedeného dochází oddělení k závěru, že systém vytápění domu sestává ze souboru stoupaček, topných těles, regulačních a uzavíracích armatur, řídící jednotky tepelné energie a dalších zařízení umístěných na těchto sítích.

Postavení Nejvyššího soudu Ruské federace

Ministerstvo stavebnictví se v této věci rovněž odvolává na stanovisko reflektované v rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 22. září 2009 č. GKPI09-725. Soud uzavírá, že topné zařízení v bytovém domě včetně vnitrobytového radiátory topení, lze zařadit do společného majetku pouze tehdy, slouží-li více bytovým nebo nebytovým prostorům.

Nejvyšší soud Ruské federace ve svém závěru odkazuje na odstavec „d“ odstavce 2 Pravidel pro údržbu společného majetku, který rovněž odkazuje na zahrnutí mechanických, elektrických, sanitárních a jiných bytových domů do společného jmění bytových domů. zařízení v bytovém domě mimo nebo uvnitř areálu, které slouží více bytovým a (nebo) nebytovým prostorům (bytu).

Obdobné pravidlo obsahuje bod 5 Pravidel pro údržbu společného jmění. Prohlašuje skutečnost, že společný majetek zahrnuje vnitropodnikové inženýrské systémy spolu se stoupačkami a odbočkami z nich k prvnímu odpojovacímu zařízení, ODPU, prvním uzavíracím a regulačním armaturám na větvích vnitrobytových rozvodů ze stoupaček, mechanických, elektrických, sanitárních a dalších zařízení umístěných na těchto sítích.

Všechny tyto dohromady body pravidel ve spojení s částí 1 článku 36 zákona o bydlení Ruské federace dávají důvod se domnívat, že do systému mohou být zahrnuta pouze topná tělesa (radiátory) topného systému, které slouží více než jednomu bytu. společný majetek vlastníků prostor v bytovém domě.

Topná tělesa instalovaná v bytech majitelů prostor v bytových domech, mající odpojovací zařízení na větvích od stoupaček vnitrodomového topného systému, které slouží pouze jednomu bytu a mohou být demontovány vlastníkem po získání povolení k rekonstrukci bytového domu prostory (článek 26 bytového zákoníku Ruské federace), nejsou zahrnuty složení společného majetku v MKD.

Na základě výše uvedených norem bytové legislativy dospěl Nejvyšší soud Ruské federace k závěru, že topná tělesa vnitřního vytápěcího systému, která slouží pouze jednomu bytu, nejsou zahrnuta do společného majetku vlastníků prostor v domě. bytový dům.

Závěry

Na základě tohoto rozhodnutí Nejvyššího soudu, jakož i norem článku 36 zákona o bydlení Ruské federace a paragrafů Pravidla pro udržování společného majetkuMinisterstvo výstavby shrnulo a uzavřelo, že do společného jmění vlastníků prostor v bytových domech patří „topná tělesa otopné soustavy (radiátory), která obsluhují více bytových prostor, včetně těch, které nemají uzavírací zařízení (uzavírací uzavírací ventily) umístěné na odbočkách ze stoupaček vnitropodnikového topného systému umístěného uvnitř bytů.”

Ministerstvo však vzneslo výhradu, že v souladu s odstavcem „a“ odstavce 1 Pravidel pro údržbu společného jmění lze složení společného jmění MKD za účelem plnění povinnosti jej udržovat určit tak, vlastníků na valné hromadě.

Kromě toho je schválená skladba společného jmění MKD, se kterým se provádí hospodaření nezbytnou podmínkou manažerské smlouvy MKD (ustanovení 1, část 3, článek 162 zákoníku bydlení Ruské federace). Vlastníci a správcovská organizace mohou v příloze ke smlouvě o správě bytových domů předepsat vymezení zóny provozní odpovědnosti podél hranic otopné soustavy. Odpovědnost za topná tělesa (radiátory) v bytovém (nebytovém) prostoru a obsluhu jednoho prostoru tak může být svěřena vlastníkovi objektu.

Odpovědnost za stoupačky, které od nich odpojují zařízení na pobočkách v prostorách vlastníka, ale obsluhují několik prostor, přebírá řídící organizace. Proto je důležité ve smlouvě o správě uvést složení společného jmění bytového domu, na kterém je správa vykonávána.

Ministerstvo výstavby tak opět potvrdilo skutečnost, že pokud jsou na radiátorech (bateriích) uvnitř bytů uzavírací zařízení (uzavírací armatury), pak nepatří mezi společný majetek vlastníků prostory MKD. Pokud taková odpojovací zařízení nejsou, jsou radiátory topení (baterie) zahrnuty do společného majetku vlastníků bytových domů.

Ministerstvo výstavby v závěru dopisu uvedlo drobnou poznámku, že podle odstavce 2 Pravidel pro přípravu regulačních právních aktů federálních výkonných orgánů a jejich státní registrace (RF RF č. 1009 ze dne 13.08.1997. srpna XNUMX ), dopisy federálních výkonných orgánů nejsou regulačními právními akty.

Vysvětlující dopisy Ministerstva výstavby k aplikaci regulačních právních aktů mají proto čistě informativní charakter, nejsou výzvou k akci a nesměřují ke stanovení, změně nebo zrušení stávajících právních norem. Vysvětlení obsažená v dopisech nemohou představovat obecně závazná nařízení vlády trvalého nebo dočasného charakteru.

Pokud jsou topné stoupačky vždy společným majetkem, pak mohou být baterie buď v osobním vlastnictví vlastníka konkrétního prostoru, nebo ve společném majetku. Vše závisí na specifikách připojení těchto topných těles ke stoupačkám.

Baterie tedy nejsou společným majetkem, jsou-li současně splněny tři podmínky (odst. 3 odst. 1 čl. 36 bytového zákoníku RF, odst. 1 čl. 290 občanského zákoníku RF, pododst. „d“ odst. 2 odst. 6 Pravidel pro údržbu společného majetku č. 491, rozhodnutí Nejvyššího soudu RF ve věci č. 09 dat725 z Ministerstva výstavby 01.04.2016-ACh/9506).

Podmínka č. 1. Baterie jsou umístěny uvnitř bytu a slouží pouze jednomu bytu.

Podmínka č. 2. Baterie mají uzavírací zařízení umožňující uzavření přívodu chladicí kapaliny a provádění oprav a údržby nebo demontáž radiátorů.

Přítomnost uzavíracích zařízení nám umožňuje považovat topný radiátor nikoli za prvek jednoho topného systému bytového domu, fungující jako součást tohoto systému a zajišťující jeho provozuschopnost jako celek, ale jako samostatné zařízení, které lze vypnout nebo odstranit (demontovat) bez poškození celého systému (Usnesení Severozápadního okresního arbitrážního soudu ve věci č. A21-13971, Moskevský obvod č.2022, Arbitráž A41/15243 2022, odvolací druhý rozhodčí soud ve věci A82-2843/2023).

Před radiátorem, který není společným majetkem, musí být dva uzavírací ventily – na horním a spodním připojení k baterii. Pokud před topným spotřebičem vidíte pouze jeden uzavírací ventil, pak máte před sebou radiátor, který je součástí společného majetku objektu. Při této možnosti připojení není možné demontovat chladič, protože bez druhého uzavíracího zařízení chladicí kapalina jednoduše vyteče ze stoupačky.

Existují smlouvy na správu (údržbu) bytových domů, ve kterých je hranice provozní odpovědnosti za otopnou soustavu stanovena podle prvních svařovaných nebo závitových spojů. Takové podmínky odporují platné právní úpravě a soudy k nim nepřihlíží (definice 3 Ústavního soudu ve věci č. 88-12689/2023, 1 Ústavního soudu ve věci č. 88-14521/2023, 8 Ústavního soudu ve věci č. 88-3260/2023).

Samotná uzavírací zařízení (uzavírací ventily, ventily), která umožňují demontáž radiátorů bez přerušení dodávky tepla do bytů nad a pod, jsou vždy v odpovědnosti správcovské společnosti (HOA), protože první uzavírací zařízení a uzavírací a regulační ventily splňují hlavní charakteristiku společného majetku určeného k obsluze několika nebo všech prostor v budově (rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace G11PI č.1787 č.XNUMX Ruské federace). Zajištěním dodávky inženýrských sítí od inženýrských sítí až po vlastní zařízení tyto prvky mění parametry a vlastnosti vnitropodnikových inženýrských sítí a tím ovlivňují údržbu ostatních prostor v bytovém domě.

Podmínka č. 3. Odpojením nebo demontáží baterie v bytě nedojde k zastavení cirkulace chladiva v topném systému bytového domu.

Konstrukce topného systému může být taková, že odstranění (demontáž) jakéhokoli topného zařízení má za následek zastavení cirkulace chladiva v systému, to znamená jeho nefunkčnost, v souvislosti s čímž taková demontáž vyžaduje dodatečné konstrukční změny systému (instalace dalších propojovacích potrubí, propojek, záslepek atd.) ).

Pokud je topný systém jednotrubkový a před radiátorem není žádný bypass, pak je radiátor v odpovědnosti správcovské společnosti (HOA), protože bypass zajišťuje nepřetržitou cirkulaci chladicí kapaliny v ostatních bytech podél stoupačky, když je konkrétní radiátor odpojen (rozhodnutí okresního soudu Kirovsky v Saratově ve věci č. 2 – 4901/2019).

U dvoutrubkového otopného systému stačí k jeho vyřazení ze společného majetku dva uzavírací ventily před radiátorem.