Podkroví nebo sklep: můžete pomocí nich zvětšit plochu svého bytu | RBC Real Estate

Praxe zvětšování plochy bytů na úkor půdních a jiných společných prostor v bytovém domě existuje již od 1990. A nyní se toho snaží využít majitelé bytů, kteří tuto možnost mají. Dnes je však obtížnější přidat do bytu další prostor, než tomu bylo před 20 lety – jsou zde přísné požadavky předepsané zákonem. Jaké podmínky musí být splněny, jaký je schvalovací řetězec a jaké potíže čekají na ty, kteří chtějí rozšířit hranice svých bytů – v kartách “RBK-Real Estate”.

čtverceJe možné zvětšit plochu bytů na úkor společných prostor?

Zákon to v zásadě nezakazuje. Existuje však řada požadavků na samotné oblasti, které chce obyvatel domu anektovat – ne každý „kout“, který se vám líbí, si můžete vzít pro sebe. Jsou také podmínky, které musí být splněny, i když prostory, které se vám líbí, jsou vhodné pro spojení s bytem. Dále je nutné dodržet všechny zákonné požadavky týkající se technické stránky přestavby a spojení společných prostor domu s bytem. A to vše je možné pouze tehdy, pokud mluvíme o sekundárním bydlení, a ne o budovách ve výstavbě. „Další oblasti lze přidat pouze k již vytvořeným (vybudovaným) zařízením,“ vysvětluje Natalia Shatalina, generální ředitelka společnosti Miel-Novostroyki. — Při výstavbě zařízení musí být všechny plochy prodávané developerem nezávislými nemovitostmi. Developer nemá právo prodat technické a jiné prostory, které se po dokončení výstavby musí stát společným společným vlastnictvím všech vlastníků bytového domu.“

PožadavkyJaké jsou ve vztahu k prostorám, které lze přistavit?

Podle Čl. 40 bytového zákoníku Ruské federace je možné připojit části společného majetku bytového domu pouze k těm bytům, které sousedí s podkrovím, suterénem nebo jinými společnými prostory – to znamená, že jedno z podlaží bytu musí sousedit s takovou místností, řekla Nurida Ibragimova, vedoucí oddělení kontroly kvality národní právní služby “Amulex”. Další povinnou podmínkou je absence společných domovních sítí v žádaných prostorách. Pokud chce majitel například spojit byt s podkrovím, pak se nejprve potřebuje ujistit, že jde o podkroví a ne o technické podlaží. „V prvním případě se jedná o prostor mezi střechou a stropem nejvyššího patra, ve druhém o místnost pro inženýrské sítě, která může být umístěna buď pod střechou, nebo v suterénu,“ vysvětlila Maria Litinetskaya, vedoucí partnerka společnosti Metrium. — Je prakticky nemožné získat vlastnictví technického podlaží, protože je speciálně vytvořeno pro vedení inženýrských sítí v celém objektu. Průchod po technickém podlaží prochází často po obvodu nad všemi byty a přechází do sousedních částí budovy. Zablokování na jednom místě znemožní přístup do zbytku místnosti. V technickém podlaží je navíc instalována větrací šachta s prouděním vzduchu vystupujícím z objektu. “Stavět zdi, blokovat ventilaci – na to nikdo nedá povolení.”

PodkrovíV jakém případě může být připojen?

Podkroví lze snadno přestavět například na mansardu. Podle Marie Litinetské je to možné, pokud je nosnost podlah 150 kgf/sq. m, sklon střechy je 35–55 stupňů a výška od podlahy ke stropu není menší než 2 m, pokud existují komunikace, které musí být přístupné pracovníkům veřejných služeb, je nutné pochopit, zda je lze přesunout.

SousedéJe k připojení oblastí nutný jejich souhlas?

Nutně. Prvním a nejtěžším krokem v schvalovacím řetězci je získání souhlasu všech vlastníků. Ne sousedé na odpočívadle nebo ve vchodu, ale naprosto všichni majitelé bytů a jiných prostor v bytovém domě. Toto pravidlo je předepsáno v čl. 36 bytového zákoníku Ruské federace. „Otázku sanace (rekonstrukce) je potřeba nastolit na valné hromadě vlastníků. A pokud je alespoň jeden z nich proti, pak to kladný výsledek případu končí, protože rozhodnutí musí být jednomyslné,“ poznamenává Nurida Ibragimová. Jak říkají odborníci, jsou to potíže se získáním povolení od 100% majitelů domu, které nejčastěji prakticky znemožňují přidání dalšího prostoru do bytu.

Společný majetekProč je vyžadován souhlas všech vlastníků bytů v domě?

Faktem je, že vše, co je mimo byty, je společným majetkem obyvatel. V souladu s částí 1 Čl. 36 bytového zákoníku vlastníci prostor v bytovém domě vlastní na základě společného spoluvlastnictví mezibytová schodiště, schodiště, výtahy, výtahové a jiné šachty, chodby, technická podlaží, podkroví, sklepy, jakož i střechy, uzavírající, nosné i nenosné konstrukce, prostory, mechanické a jiné zařízení, které se nacházejí na pozemku, jako jsou mechanické, elektrické, vodovodní sítě všechny prvky terénních úprav a zlepšení. Obdobná ustanovení jsou obsažena v čl. 289 a 290 občanského zákoníku Ruské federace.
Bližší vymezení skladby společného jmění v bytovém domě je uvedeno v Pravidlech pro údržbu společného jmění v bytovém domě, schválených usnesením vlády RF ze dne 13.08.2006 č. 491. To znamená, že přidání jakýchkoli částí bytového domu do vlastnictví jednoho vlastníka bude mít za následek zmenšení plochy společného jmění vlastníků. To znamená, že k tomu je třeba získat povolení od každého z nich.

SchváleníJaká další povolení budou potřeba?

Je nutné vypracovat projekt přestavby/rekonstrukce se zapojením licencovaných organizací a schválit jej v architektonickém oddělení, Rospotrebnadzor, ministerstvo pro mimořádné situace, státní požární dozor, Mosgaz a poté získat povolení k rekonstrukci od bytového inspektorátu. Musíte poskytnout moskevskému bytovému inspektorátu titulní dokumenty k bytu, rozhodnutí valné hromady vlastníků budovy, schválený projekt a technický pas bytu. „Technická zpráva stojí kolem 50 tisíc rublů. Projekt je dvakrát dražší. „K těmto částkám musíme přičíst platbu státních poplatků za schválení dozorovými orgány,“ poznamenává Maria Litinetskaya. Poté je třeba provést samotné stavební práce a vystavit osvědčení o dokončené rekonstrukci nebo přestavbě (toto je schváleno Moskevským bytovým inspektorátem). Další fází je provedení změn v technické dokumentaci bytu a zápis změn do katastru nemovitostí na základě projektu sanace a zprávy přejímací komise. Dokumenty jsou poté převedeny na společnost Rosreestr, která musí poskytnout výpis z rejstříku vlastnických práv s přihlédnutím k dokončené přestavbě a přeplánování bytu.