Máte nemovitost v zahraničí? Jak se vyhnout ztrátě peněz z jeho prodeje kvůli pokutám | Obchodní čtvrtletí DK. RU — zprávy z Jekatěrinburgu

„Daňový řád Ruské federace nevyžaduje oznámení o přítomnosti nemovitosti v zahraničí. Musíte ale přiznat příjem z jeho pronájmu v Rusku, stejně jako příjem z prodeje,“ říká Evgeny Afanasyev.

Je nutné informovat ruské daňové úřady o přítomnosti zahraničních nemovitostí? Je možné získat příjem na váš bankovní účet v zámoří z jeho pronájmu? Jak se vyhnout ztrátě peněz z prodeje nemovitosti kvůli nadcházející automatické výměně finančních informací mezi zeměmi? Téma je odhaleno Jevgenij Afanasjev, zakladatel a ředitel poradenské společnosti TaxCapital:

— Rusové nejčastěji považují investice do zahraničních nemovitostí za stabilní zdroj příjmů v cizí měně z pronájmu. A také jako nejspolehlivější způsob, jak ušetřit osobní prostředky, protože samotná nemovitost je považována za konzervativní investici, která je v tomto případě také chráněna před devalvací ruského rublu. Rodiče kupují nemovitost pro své děti, aby je poslali studovat do zahraničí.

V mnoha případech je zřízen účet v zahraniční bance za účelem nákupu nebo prodeje nemovitosti v zahraničí a také pro příjem příjmů z jejich pronájmu. Vlastnictví a nakládání s nemovitostmi v zahraničí proto spadá do působnosti nejen daňové, ale i měnové legislativy Ruské federace, která je v některých případech výrazně přísnější než daňová legislativa, pokud jde o výši pokut za provádění zakázaných obchodů.

Začněme tím, že daňový řád Ruské federace nevyžaduje informování ruských daňových úřadů o přítomnosti zahraniční nemovitosti poplatníkem. Je však nutné přiznat příjmy z pronájmu nemovitosti a zaplatit z nich daň z příjmu fyzických osob, stejně jako příjmy získané z prodeje nemovitosti. Daňový rezident Ruské federace přitom může při prodeji nemovitosti plně využívat majetkové odpočty jako v Rusku.

Daňoví rezidenti Ruska jsou fyzické osoby, které na základě výsledků předchozího kalendářního roku strávily v Rusku 183 a více dní. Ztráta statusu daňového rezidenta není nutné oznamovat finančním úřadům, pokud je však tato informace ověřena, mohou finanční úřady požádat o zahraniční pas, který odráží délku pobytu mimo Rusko. Správce daně si může vyžádat informace také přímo od celních orgánů.

Když nemusíte platit daň z příjmu

Pokud je nabyta nemovitost (obytný dům, byt, pokoj, altán, zahradní domek, pozemek, jakož i podíly na uvedené nemovitosti) po roce 01.01.2016, pak je poplatník osvobozen od placení daně z příjmu v Rusku a rovněž od zahrnutí tohoto příjmu do svého daňového přiznání 3-NDFL za předpokladu, že nemovitost byla ve vlastnictví 5 let a více. Pokud je ve vztahu k nemovitosti splněna jedna z následujících podmínek, minimální maximální doba vlastnictví nemovitosti je 3 let:

• vlastnické právo k nemovitosti získal daňový poplatník děděním nebo darovací smlouvou od osoby uznané za člena rodiny a/nebo blízkého příbuzného tohoto daňového poplatníka v souladu se zákonem o rodině Ruské federace;
• vlastnické právo k nemovitosti získal poplatník v důsledku privatizace;
• vlastnické právo k nemovitosti získal poplatník – plátce renty převodem nemovitosti na základě smlouvy o doživotní údržbě s podporou.

Dojde-li k nabytí nemovitosti do vlastnictví na 01.01.2016, pak je minimální doba vlastnictví 3 let. Pro ostatní majetek (garáž, auto a další majetek) je stanovena stejná minimální doba vlastnictví bez ohledu na datum jeho nabytí.

V souladu s tím, pokud daňový rezident Ruska vlastnil nemovitost nebo jiný majetek v zahraničí po dobu kratší než stanovená minimální období, má povinnost přiznat příjem z prodeje nemovitosti a zaplatit daň z příjmu v Rusku, pokud se transakce ukáže jako zisková. V tomto případě má poplatník možnost snížit příjem z prodeje nemovitosti o tyto maximální částky daňových odpočtů:

1 milion rublů — při prodeji obytných budov, bytů, pokojů, letních domů, zahradních domků, pozemků, jakož i podílů na uvedené nemovitosti;

250 tisíc rublů. — při prodeji jiného majetku, který zahrnuje automobily, nebytové prostory, garáže a další věci.

Pokud příjem z prodeje majetku nepřesáhne stanovené limity, pak povinnost podat přiznání zůstává a povinnost platit daň nevzniká.

Někdy je mnohem výhodnější namísto využití odpočtu daně z nemovitosti snížit výši příjmů z prodeje nemovitosti o výši výdajů na pořízení této nemovitosti, pokud lze tyto výdaje potvrdit dokumentací (bankovní platební doklady, výpisy z účtu, účtenky a jiné podobné dokumenty). A protože transakce za nákup a prodej zahraničních nemovitostí nebo jiného majetku se provádějí v cizí měně (je obtížné si představit jiný obrázek), částky nákladů na nákup a příjmy z prodeje, jakož i příjmy z pronájmu, musí být nezávisle převedeny na rubly ve směnném kurzu Centrální banky Ruské federace k datu příslušné transakce.

Při plánování transakcí s nemovitostmi je proto potřeba vše pečlivě propočítat, abyste se nenechali nachytat vysokou daní z příjmu jen proto, že nemovitost byla koupena za nízký kurz a prodána za vysoký. Stejně jako u cenných papírů vydaných v cizí měně.

odpočet daně z nemovitosti, související s prodejem nemovitostina rozdíl od srážky, související s pořízením bydlení, lze použít neomezeně mnohokrát. Odpočet nemovitosti však nebude možné uplatnit na nákup bydlení v zahraničí, protože se vztahuje pouze na rezidenční nemovitosti a pozemky pod nimi, které se nacházejí na území Ruska.

Je důležité si uvědomit, že daň z nemovitosti se obvykle vybírá v zemi, kde se nemovitost nachází, zatímco daň z příjmu závisí na složitosti daňových zákonů konkrétní země. Pokud jste při prodeji zahraniční nemovitosti obdrželi od daňových úřadů cizí země výzvu k zaplacení daně z prodeje (daň z příjmu), musíte si ověřit platnou DTT s Ruskem (Dohoda o zamezení dvojího zdanění) a doplatit rozdíl v Rusku, pokud sazba daně z příjmu fyzických osob v Rusku převyšuje sazbu v zemi, kde se nemovitost nachází.

<strong>Příklad výpočtu daně z příjmu fyzických osob</strong>

V prosinci 2016 si ruský daňový rezident koupil byt v Evropě za 200 tisíc eur při kurzu Centrální banky Ruské federace 64,97 rublů. za euro. Poté jej v průběhu roku 2017 pronajímal za 700 eur měsíčně a dostával měsíční platby nájemného na svůj zahraniční bankovní účet (pro přehlednost to nechme oficiální). Pak potřeboval peníze na své podnikání a v srpnu 2018 prodal svůj byt za stejných 200 tisíc eur v kurzu Centrální banky Ruské federace 79,68 rublů. za euro. Po celý rok 2018 až do prodeje byl byt také měsíčně pronajímán za 700 eur měsíčně.

Nejprve musel majitel podat daňové přiznání k dani z příjmu fyzických osob za rok 2017 včetně výše příjmů z pronájmu bytu přepočtené na rubly kurzem Centrální banky Ruské federace stanoveným ke každému datu přijetí příjmu.

Za druhé, protože byt byl ve vlastnictví méně než 5 let, je poplatník také povinen podat daňové přiznání k dani z příjmu fyzických osob za rok 2018, včetně výše příjmu z prodeje bytu, převedeného na rubly směnným kurzem Centrální banky Ruské federace ke dni obdržení příjmu. Dále je nutné do daňového přiznání zahrnout výši příjmu z pronájmu bytu, rovněž přepočtenou na rubly kurzem Centrální banky Ruské federace ke každému datu přijetí příjmu.

Při uvedení odpočtu daně z nemovitosti v takovém přiznání bude výše daně z příjmu (kromě příjmů z pronájmu bytu):

Daň z příjmu fyzických osob = (200 tisíc eur * 79,68 rublů/euro – 1 000 000 rublů) x 13 % = 1 941 680 rublů.

Pokud bývalý vlastník nepřizná odpočet nemovitosti, ale odpočet ve výši doložených výdajů na koupi bytu, bude jeho daň z příjmu fyzických osob mnohem nižší:

Daň z příjmu fyzických osob = (200 tisíc eur * 79,68 rublů/euro – 200 tisíc eur * 64,97 rublů/euro) x 13 % = 382 460 rublů.

Pokud tedy rubl posílí vůči měně, ve které byla vypořádání provedena, může nastat situace, že nemovitost sice zdražila, ale díky přecenění měny se daňový základ dostal do záporu, takže k dani z příjmu vůbec nedojde.

<strong>Podívejme se na tento příklad z pohledu měnové legislativy.</strong>

Na základě federálního zákona „O regulaci měn a kontrole měny“ ze dne 10.12.2003 N 173-FZ mají ruští občané, kteří jsou rezidenty měny, právo na příjem z pronájmu (podnájmu) svých zahraničních nemovitostí a jiného majetku nerezidentům na jejich zahraniční bankovní účet. Dovolte mi připomenout, že od 01.01.2018 jsou VŠICHNI držitelé ruských pasů považováni za měnové rezidenty Ruské federace, bez ohledu na skutečnost, že se v Rusku objevují. Do začátku roku 2018 mohlo dojít ke ztrátě statusu měnové rezidenta, pokud byl občan celý rok v zahraničí.

To znamená, že od 01.01.2018 může občan Ruské federace pobírat příjem z pronájmu nemovitostí na svůj zahraniční bankovní účet pouze občanům jiných zemí, kteří nemají ruské pasy. V opačném případě to může být považováno za zakázanou měnu. Pokud se vše udělá oficiálně, samozřejmě. O pokutách si povíme trochu později.

Pokud jde o prodej nemovitostí v zahraničí – pouze od 01.01.2018 Je povoleno připisovat finanční prostředky, které občan Ruské federace obdrží od nerezidenta z prodeje nemovitosti v zahraničí, za současného dodržení následujících podmínek:

• Nemovitost je registrována (nachází se) na území cizího státu, který je členem OECD nebo FATF (seznamy těchto zemí naleznete na stránkách systému Poradce);
• Takový cizí stát přistoupil k mnohostranné dohodě příslušných orgánů o automatické výměně finančních informací ze dne 29. října 2014 nebo má s Ruskou federací jinou mezinárodní smlouvu o automatické výměně finančních informací;
• Účet občana Ruské federace je otevřen v bance nacházející se na území takového cizího státu.

Pokud byly finanční prostředky z prodeje zahraniční nemovitosti přijaty přímo na zahraniční bankovní účet ruského občana a stalo se tak před 01.01.2018. 75. 100, jedná se o zakázanou měnu, za kterou je pokuta 2017 % z částky transakce v prvním případě a XNUMX % ve všech následujících případech, tedy ve skutečnosti zabavení prostředků z prodeje majetku. Pokud se Federální daňová služba Ruské federace o těchto transakcích dozví a bude se o tom moci dozvědět mimo jiné díky automatické výměně finančních informací mezi zeměmi, která bude od začátku roku XNUMX obsahovat údaje pro většinu zemí.

Hovoříme-li o zahraničním bankovním účtu, je automaticky nutné o něm v určitém časovém horizontu informovat ruské daňové úřady a také každoročně před 1. červnem podat hlášení o pohybu finančních prostředků na každý zahraniční bankovní účet za předchozí rok.

Aby se eliminovalo riziko obdržení pokut za zakázané transakce s měnami v minulosti, tak i za nezaplacenou daň z příjmu za rok 2016 a dříve, je nutné k účasti na kapitálové amnestii fyzických osob podat správci daně správně vyplněné zvláštní přiznání nejpozději do 28.02.2019, nejpozději však, než se finanční úřady dozví o zakázaných transakcích nebo zahájí řízení o těchto nepřiznaných příjmech. Pouze v tomto případě obdrží deklarant právní záruky proti stíhání a pokutám.

Dalším rizikem, které je potřeba vzít v úvahu při vlastnictví zahraniční nemovitosti, je ztráta daňové rezidence v Ruské federaci, pokud člověk hodně cestuje a Rusko navštěvuje jen zřídka. V tomto případě bude jeho příjem v Ruské federaci podléhat dani z příjmu ve výši 30 %, a nikoli jako obvykle 13 %. Je třeba vzít v úvahu, že občan, který není daňovým rezidentem Ruské federace, ztrácí nárok na jakékoli odpočet majetku při prodeji jakéhokoli majetku v Ruské federaci a bude muset zaplatit daň z příjmu fyzických osob ve výši 30% z celé částky příjmu z prodeje nemovitosti bez ohledu na dobu vlastnictví.

Údržba nemovitostí v Rusku je nákladná a nemovitosti v zahraničí nejsou dostupné pro každého. Ruští občané však nakupují zahraniční nemovitosti. Je nutné takovou nemovitost hlásit finančnímu úřadu?

6,4 tisíce otevření

Ruští občané nejsou zbaveni možnosti koupit nemovitost v cizí zemi. Navzdory pandemii koronaviru a uzavření hranic s některými zeměmi ruští občané aktivně investovali peníze do nákupu nemovitostí. V roce 2020 tak Rusové patřili mezi tři největší zahraniční kupce domů v Turecku.

<strong>Proč Rusové kupují nemovitosti v zahraničí?</strong>

Nákup nemovitosti v zahraničí dává ruským občanům právo získat druhý pas a v některých zemích i povolení k pobytu.

Například při nákupu nemovitosti v Turecku mohou Rusové získat povolení k pobytu bez ohledu na náklady na bydlení. Občané mohou nakupovat nemovitosti v Turecku, s výjimkou příhraničních regionů – pobřeží Černého moře.

To umožňuje legálně pobývat v pohodlné zemi s příznivým klimatem.

Nákupem nemovitosti budou moci Rusové strávit několik měsíců v zahraničí a důchodci se budou moci úplně přestěhovat do zahraničí. Rusové mohou pronajímat nemovitosti, zejména na vrcholu prázdnin, a dostávat za ně nájem.

Často mohou rodiče svým dětem studujícím v zahraničních vzdělávacích institucích koupit byt v zahraničí.

Zahraniční nemovitosti jsou atraktivní i z investičního hlediska. A pokud je to žádoucí, může být v budoucnu prodáno.

<strong>Jaké daně mohou vzniknout při nákupu zahraniční nemovitosti?</strong>

Pokud ruský občan získá nemovitost ve své zemi, pak chápe, že musí zaplatit daň z nemovitosti. Výše daně může být poměrně velká, pokud se bavíme o luxusních nemovitostech s vysokou katastrální hodnotou.

Před nákupem zahraniční nemovitosti se majitel musí rozhodnout, jaké daně a ve které zemi musí platit.

Při pohledu do budoucna poznamenáváme, že povinnost platit daň z nemovitosti nemá nic společného s postavením jednotlivce: zda je daňovým rezidentem Ruské federace či nikoli.

Daň se vybírá v místě, kde se nemovitost nachází. Pokud má daňový rezident Ruska nemovitost v zahraničí, pak v Rusku neplatí daň z nemovitosti.

Pokud cizinec trvale pobývající ve své zemi, tedy nerezident Ruské federace, vlastní nemovitost v Rusku, pak bude platit daň z nemovitosti v Rusku. Daň bude vypočítána podle ruských pravidel.

Vraťme se k problematice nákupu zahraničních nemovitostí. Při nákupu nemovitosti v některých zemích existuje povinnost platit daň.

Například, v Turecku je potřeba při koupi nemovitosti zaplatit tzv. daň z evidence nemovitosti. Daň činí 4 % z katastrální hodnoty kupované nemovitosti. Katastrální hodnota je uvedena v tapu, tedy v listu vlastnictví objektu. Toto je analogie ruské „zelené věci“.

Výše daně je navíc stejná pro rezidenty i nerezidenty Turecka.

Stejně jako v Rusku platí i v Turecku daň z nemovitosti. Pokud tedy nemovitost kupují ruští občané, musí tuto daň zaplatit.

Před rokem navíc turecká vláda zavedla novou daň pro vlastníky luxusních nemovitostí v hodnotě více než 5,25 milionu tureckých lir.

<strong>Musím se při nákupu zahraniční nemovitosti hlásit finančnímu úřadu?</strong>

Při nákupu zahraničních nemovitostí nemají Rusové povinnost tuto skutečnost hlásit ruské daňové inspekci. Zaměstnanci státu a obcí, tedy úředníci, musí hlásit finančním úřadům zahraniční nemovitosti.

Pro provádění plateb si ruští občané zároveň otevírají účty v zahraničních bankách. V určitých případech se občan musí hlásit ruským daňovým úřadům o pohybech na účtech zřízených v zahraničí. Oznámení se podává do měsíce ode dne otevření zahraničního účtu.

<strong>Jak platit daně při pronájmu zahraniční nemovitosti?</strong>

Majitelé zahraničních nemovitostí žijí většinu času v Rusku a pronajímají je. A v tomto případě mají občané povinnost platit daně z obdržených příjmů.

Faktem je, že příjem z pronájmu majetku se rovná příjmu, který daňový rezident obdržel mimo Rusko (článek 4, odstavec 3, článek 208 daňového řádu, dopis ministerstva financí ze dne 22.09.2021. září 03 č. 04-05 -76852/XNUMX).

Občan proto musí ruskému daňovému úřadu podat prohlášení ve formuláři 3-NDFL do 30. dubna měsíce následujícího po roce, ve kterém příjem obdržel. Daň z příjmu fyzických osob vypočtená z pronájmu se platí do ruského rozpočtu.

Jak jsme již uvedli, mezi zeměmi lze uzavřít dohodu o zamezení dvojího zdanění u daní z příjmu.

Například čl. 6 Dohody mezi Ruskem a Tureckem stanoví možnost placení daně jak v Rusku, tak v Turecku.

V tomto případě se započtení částky daně zaplacené v Turecku ruským daňovým rezidentem provádí zvláštním způsobem (článek 232 daňového řádu). To znamená, že daň zaplacená v Turecku může být kompenzovat proti platbě Daň z příjmu fyzických osob v Rusku. Za tímto účelem musí daňový rezident spolu s prohlášením 3-NDFL předložit doklady potvrzující přijatý příjem a výši zaplacené daně.

• #hlášení
• #daň z nemovitosti
• #zahraniční nemovitosti
• #RosCo
• #zahraniční účty