Je možné provádět přestavby v panelových domech: vše, co potřebujete vědět

Panely zabírají většinu Ruska. Všechny potřebné železobetonové bloky se objednávají ze stavebního závodu a spojují se dohromady jako stavebnice. Pojďme se blíže podívat na jejich vlastnosti.

Panelová deska se skládá z vnějšího obkladu, železobetonové vrstvy a izolace. Poslední úroveň obsahuje také výztužný rám, který spojuje všechny komponenty.

• Jakou technologii používají ke stavbě?

Pro výstavbu panelových domů existují dvě technologie. U rámového systému jsou bloky upevněny sloupky a mezipanelovými podlahami a u bezrámového systému jsou podélné nosné stěny podepřeny příčnými.

• Jak zjistíte, že se byt nachází v panelovém domě?

Samozřejmě na fasádě. Mezi závěsnými panely se vytvoří švy, které se následně utěsní. Jsou jasně vidět na vnější straně domu.

• Jaká je jejich hlavní rozlišovací vlastnost?

Panelové domy výrazně zkracují dobu výstavby. Přesný čas je dán počtem pater, ale v průměru celá práce trvá cca 3-12 měsíců.

Jak se panelové domy liší od ostatních, můžete pochopit, když se seznámíte s jejich výhodami a nevýhodami:

• Možnost koupě bytu ve fázi základové jámy.
• Dostupnost a trvanlivost.
• Použití nízkonákladové technologie, která odstraňuje vady.
• Pevnost předmětu, odolnost proti korozi.
• Snížení nákladů na opravy.
• Tepelně vodivé bloky.

• Pokud má dům nekvalitní větrání, může se objevit vlhkost a plísně.
• Jakákoli přestavba v panelovém domě – 5- nebo 9-podlažní – vyžaduje povinné schválení.
• Nosné stěny nelze bourat.
• Špatná zvuková izolace.

Je možné provést přestavbu: co je možné a co ne?

Žádný zákon nezakazuje rekonstrukci bytu v panelovém domě, ale to neznamená, že pro tento typ stavby neexistují žádná pravidla pro provedení tohoto postupu Klíčovou roli v „panelových domech“ hrají nosné stěny – hlavní část stavební konstrukce. Je přísně zakázáno je přestavět podle uvážení obyvatel, ale vnitřní příčky lze odstranit nebo přesunout na jiné místo.

Takže se souhlasem příslušných orgánů máte právo provádět následující typy prací:

• změnit plynový sporák na elektrický;
• změnit typ dělících příček, provedení podlahy, umístění vodoinstalace;
• spojit kuchyň s jinou místností;
• přestěhovat nebo rozšířit kuchyň na úkor nebytových prostor;
• nést topná zařízení;
• vytvořit nové dveřní otvory v nosné příčce;
• zvětšit plochu koupelny povinnou hydroizolací podlahy.

Jaký druh přestavby bytu je v panelovém domě zakázán:

• udělat nové lodžie (kromě prvního patra);
• výměna domovních ventilačních kanálů;
• přenést vytápění na lodžii nebo balkon, připojit vytápěnou podlahu k ústřednímu vytápění;
• provést přestavbu technického podlaží nebo podkroví;
• bourat nosné stěny a dělat v nich otvory bez předchozího povolení a vyztužení;
• zvýšit zatížení podlah;
• zhoršovat životní podmínky ostatních obyvatel;
• příkopové nosné konstrukce, narušují celistvost sloupů.

Rada: NCL dokáže zjistit, zda je možné provést opravy ve vašem panelovém domě a pomoci s koordinací sanačních prací.

Jaké jsou vlastnosti

Existuje několik klíčových prvků, jejichž změna vyžaduje, aby majitel dodržoval určitá pravidla. Popsali jsme nejoblíbenější požadavky majitelů.

Nosné stěny

Jak jsme již dříve poznamenali, nosné zdi je zakázáno bourat a otvory v nich lze dělat pouze se svolením autora projektu domu.

Hlavní věc, kterou musíte vzít v úvahu, je doba výstavby vaší stavby: lze se dohodnout na sanaci v nosné stěně panelového domu. Povolená šířka otvoru je 900-1100 mm a délka od vnější stěny je od 1000 mm.

Je důležité, aby se: Případný otvor musí být vyztužen rámem na základě projektové dokumentace.

Balkon

Pro zachování nosného rámu nejsou na balkoně panelového domu povoleny následující úpravy:

• Vyjměte okenní rámy.
• Demontujte část stěny s parapetem.
• Zničte práh ve dveřích.

Koupelna

Je přísně zakázáno narušovat jakékoli celoobjektové inženýrské sítě nebo komunikace. Pro renovaci vany a toalety je nutný další souhlas.

Je důležité, aby se: Pokud pouze vyměňujete toaletu za novou, pak nemusíte získávat souhlas.

Jednou z nejoblíbenějších možností přestavby koupelny v panelovém domě je spojení koupelny a toalety, ale bez přebírání obytných místností a opravování obytných místností sousedů.

Kromě bourání zdi se často stěhují vodovodní armatury a v souladu se stavebními předpisy se vana nahrazuje sprchovým koutem.

pronásledování zdi

Vedení drážek pro elektrické vedení nebo potrubí uvnitř nosných zdí je zákonem zakázáno. Mohlo by dojít k poškození pracovní výztuže nosného panelu. Pokud zkontrolujete a zjistíte takové porušení, budete muset zaplatit vysokou pokutu a vrátit vše na své místo.

Dokumenty, náklady a podmínky

• Kam jít?

V různých fázích přestavby bytu v panelovém domě a získání povolení budete muset navštívit vládní agentury, jako je BTI, Trestní zákoník, SES, OGPN, projekční organizaci nebo autor domu, stejně jako MFC k převodu dokumenty.

• Jaký plán bych měl dodržovat?

Celý schvalovací proces se skládá z 9 standardních kroků:

1. Vypracování projektu přestavby v licencované společnosti.
2. Kontaktujte ZISZ.
3. Objednání projektu a technické zprávy.
4. Předkládání dokumentů prostřednictvím MFC nebo portálu Státních služeb.
5. Získání povolení od správního úřadu.
6. Provádění oprav v souladu s projektem.
7. Kontrola oprav speciální komisí a obdržení potvrzení o převzetí.
8. Pozvání inženýra z BTI a objednání nového technického pasu.
9. Přenos informací do Jednotného státního registru nemovitostí.

Tip: Nezávislé centrum licencí vám pomůže zredukovat postup na 4 kroky. Převezmeme plnou odpovědnost za evidenci a koordinaci sanačních prací, takže nemusíte sami procházet úřady, předkládat dokumenty a také zvát do bytu přejímací komise. Projekt rekonstrukce si dokonce provedeme sami, protože jsme členy SRO pro projektování.

• Jaké dokumenty sbírat?

Chcete-li dokončit přestavbu, musíte shromáždit následující balíček dokumentů:

• jedná s výsledky kontroly vzduchotechnického potrubí a celkového stavu budovy;
• cestovní pas;
• notářsky ověřený souhlas ostatních vlastníků;
• půdorysy;
• projekt přestavby panelového domu se souhlasem autorizovaných orgánů;
• výpočty zatížení a doprovodné výkresy.
• technické podmínky dodavatelských organizací;
• osvědčení o registraci bytu;
• znalecký posudek o přípustnosti navrhovaných změn.

• Jak dlouho to trvá?

Přibližné časové rámce jsou následující:

• Vypracování projektové dokumentace – od 3 dnů do měsíce.
• Získání povolení od úřadů trvá asi 30-45 dní.
• Registrace dokumentů v ZISZ – do 10 dnů.
• Čekání na rozhodnutí Meziresortní komise – 45 dnů + doba na zaslání podkladů z MFK a zpět.
• Koordinace s bankou a pojišťovnou (pokud má byt hypotéku) – od 7 do 15 dnů.
• Katastrální zápis změn v Rosreestr – do 10 dnů.

Celkem: od 4 do 12 měsíců a ve spolupráci s NCL pouze 1-2 měsíce!

Všechny ceny jsou kalkulovány individuálně. Poskytnutí souhlasu s přestavbou bytu v panelovém domě bude zdarma, ale budete muset zaplatit za vypracování náčrtu, najímání specialistů, státní poplatky a další postupy.

Poznámka: V nezávislém licenčním centru začínají náklady na schvalování sanačních prací v bytě od 50 tisíc rublů.

Možnosti přestavby

Pokud potřebujete pomoc s koordinací přestavby bytu, můžete se obrátit na Nezávislé licenční centrum.

Rekonstrukce jednopokojových, dvoupokojových, třípokojových a čtyřpokojových bytů v panelových domech provádíme pouze ve 4 krocích:

1. Vypracování projektu.
2. Koordinace s úřady.
3. Uvedení zařízení do provozu.
4. Provádění změn v jednotném státním registru nemovitostí.

Pro názornost se podívejte na reálné příklady sanačních prací, které provedli naši zaměstnanci.

Architektonické řešení č. 1:

• Organizace sálu na ploše místnosti, zvětšení plochy haly demontáží skříně.
• Přenos dveří v nosném stěnovém panelu v místnosti podél osy „4“ m/o „A-B“.
• Přenos dveří v nosném stěnovém panelu v místnosti podél osy „4“ m/o „V-G“.
• Vyražení dveřního otvoru v nosném stěnovém panelu podél osy „3“ m/o „A-B“ s instalací posuvných dveří.
• Zvětšení plochy chodby kvůli kuchyňské části.
• Montáž vodoinstalačního zařízení s následným napojením na stávající stoupačky teplé a studené vody a kanalizace.

Architektonické řešení č. 2:

• Demontáž příčky mezi chodbou (místnost 1) a pokojem (místnost 4) za účelem vytvoření předsíně.
• Demontáž příčky mezi kuchyní (místnost 3) a předsíní (místnost 1), instalace posuvných dveří.
• Demontáž úseku příčky mezi koupelnou (místnost 8) a WC (místnost 7), zvětšení koupelny z důvodu chodby se změnou umístění vodoinstalace, posunutí dveřního otvoru.

Architektonické řešení č. 3:

• Přemístění dveří v místnosti.
• Přemístění zádveří v kuchyni, položení zádveří mezi kuchyní a chodbou.
• Zmenšení plochy koridoru.
• Montáž kombinované koupelny – zvětšení plochy o část plochy chodby s montáží vodoinstalačního zařízení s následným napojením na stávající stoupačky teplé, studené vody a kanalizace.

Architektonické řešení č. 4:

• Proražení dveří v nosném stěnovém panelu mezi kuchyní a pokojem podél osy „2“ m/o „A a B“ s instalací otočných dveří.
• Zajištění vodoinstalačního zařízení s následným napojením na stávající stoupačky teplé, studené vody a kanalizace.
• Montáž vestavěné skříně na část kuchyňské linky.
• Uspořádání obývacího pokoje na ploše místnosti a prostoru skladu.
• Instalace kombinované koupelny na plochu toalety, koupelny a části chodby.

Architektonické řešení č. 5:

• Demontáž dveřních bloků, spojení pokoje a chodby, vytvoření předsíně.
• Obložení stěn sádrokartonovými deskami v obytných místnostech.
• Uspořádání šatny.
• Konstrukce dveřního otvoru v nosné stěně mezi kuchyní a předsíní.
• Uspořádání spíže s využitím prostoru kuchyně.

Přestavba bytu se stala jedním z nejoblíbenějších způsobů, jak ozvláštnit svůj domov, na rozdíl od jiných. Nelegální bourání zdí přitom může majiteli bytu způsobit nemalé potíže: může za to dostat nejen pokutu, ale také být nucen vrátit příčky na původní místo. AiF.ru zjistil, jak legálně provést přestavbu a na co je třeba pamatovat při jejím spuštění.

Začínáme

Nejprve se musíte rozhodnout, jakou technologií byl váš dům postaven. Existuje obecný názor, že v monolitických domech lze provést jakoukoli přestavbu, ale v panelových domech se stěn nelze vůbec dotýkat. Ve skutečnosti je vše složitější.

Panelové domy mohou být rámové nebo bezrámové. V prvním případě se panely montují na plný nebo vnitřní rám a nejčastěji nejsou nosné. Ve druhém nesou hlavní zatížení stěny (domy se z nich sestavují jako domečky z karet), někde jen hlavní stěny a příčky mezi byty a někde i vnitřní příčky. Většina nosných zdí je v domech staré sovětské řady.

Monolitické domy jsou stavěny na bázi zesíleného rámu a v bytech obvykle nejsou žádné nosné stěny. Často se v takových domech byty prodávají zcela bez příček, aby si obyvatelé mohli vybrat uspořádání, které jim nejlépe vyhovuje. Neměli byste si však myslet, že v monolitickém domě je povolena jakákoli přestavba.

Zakázané triky

V každém typu domu je zakázáno umisťovat WC, vanu a sprchový kout nad obytné místnosti a kuchyně. Existuje pouze jedna možnost – instalace koupelny v horní úrovni nad kuchyní ve dvouúrovňovém krytu. Rozšíření a přemístění koupelen je možné pouze v rámci přilehlých pomocných prostor: chodby, předsíně, chodby, sklady atd. Toto pravidlo má také zpětnou platnost: kuchyň v bytě může být umístěna kdekoli, nikoli však pod koupelnami sousedé výše.

Nemůžete zablokovat přístup k zařízení (ventily, kohoutky atd.), ani připojit vytápěné podlahy k veřejným vodovodům. Je zakázáno přemisťovat radiátory na zasklené lodžie a balkony a navíc v žádném případě nebourejte příčku mezi kuchyní a pokojem, pokud je tento vybaven plynovým sporákem, zejména v jednopokojových bytech.

„Navíc při přestavbě není možné navrhnout obývací pokoje a kuchyně bez přímého přirozeného světla, „zachytit“ podkroví, suterén, část mezibytového vestibulu, protože v souladu s bytovým kodexem (článek 36) jsou společným majetkem vlastníků prostor v bytovém domě Vadim Lamin, managing partner realitní kanceláře SPENCER ESTATE.

Vlastní přestavba dle typového projektu

Chcete-li demolovat stěny podle zákona, musíte se nejprve obrátit na technický úřad pro inventarizaci (BTI) pro technické osvědčení pro prostory. Po obdržení tohoto dokumentu budete schopni pochopit, jaký druh přestavby v bytě je v zásadě možný a zda předchozí majitelé nemovitosti provedli změny, o kterých nevíte.

Pro zjednodušení přestavby v panelových domech starých sérií vyvinul Moskevský inspektorát bydlení několik projektů, které jsou rozděleny do dvou typů. První z nich je jednoduchá sanace, u které není potřeba bourat nosné zdi. Druhým je komplexní sanace se zásahem do nosných zdí.

Majitel bytu může provést jednoduchou přestavbu bez předchozího souhlasu. Totéž platí pro projekty, které nejsou uvedeny v katalogu, ale netýkají se nosných konstrukcí. Existují však dvě podmínky: nemůžete rozšířit koupelnu (mokrou oblast) a přesunout vodovodní potrubí za ni. Po dokončení práce musí být nové uspořádání bytu zaznamenáno v ZISZ a poté formalizováno v Moskevském bytovém inspektorátu.

Pokud jednoduchá přestavba zahrnuje přesun instalatérské práce mimo koupelnu nebo její rozšíření, je nutné vypracovat projekt. Může to provést jakákoli projekční organizace a práce může být následně schválena.

Získat povolení ke složité přestavbě není tak jednoduché. Chcete-li to provést, musíte si vybrat jednu z možností přestavby, která byla vyvinuta v Moskevském institutu experimentálního designu (MNNITEP). Výhodou těchto projektů je, že již byly vyvinuty, což znamená, že za ně nemusíte platit. Nevýhodou je, že k jejich implementaci potřebují specialisté MNIITEP prozkoumat byty sousedů nad a pod, což vyžaduje souhlas těchto sousedů. Pokud sousedé nahoře nebo dole objeví neoprávněnou přestavbu nebo otvory v nosných zdech, nebude možné využít bezplatný projekt.

Pokud se majitel bytu rozhodne provést komplexní přestavbu podle vlastního projektu, bude muset projekt zaplatit z vlastní kapsy. Projekt musí obsahovat nákresy změn před a po, vysvětlivku a na fasádu jsou potřeba i fotomontáže. Stojí za zmínku, že téměř všechny složité přestavby již byly vyvinuty v MNIITEP, a proto je šance, že bude umožněno dokončení vašeho vlastního projektu, minimální. Navíc se s největší pravděpodobností bude shodovat s tím, co již bylo vyvinuto.

Pokud je přestavba provedena nezákonně, může být majiteli bytu uložena pokuta od 2 do 2,5 tisíc rublů. Ne vždy se však dá vyváznout jen s pokutou. Podle článku 29 zákona o bydlení Ruské federace je vlastník bytu povinen legalizovat přestavbu, a pokud byla provedena s významnými porušeními, vrátit byt do původního stavu.

Nejoblíbenější typy přestavby

Moderní byty ve standardních budovách mají zřídka velkou plochu, a proto se v nich stěny nejčastěji bourají než staví. „Naši klienti nejčastěji mění malé jednopokojové byty na garsoniéry odstraněním příčky mezi pokojem a kuchyní. Také v malých bytech je chodba často redukována ve prospěch obývacích pokojů, šaten a skladovacích místností jsou přidělovány, pokud to není stanoveno v projektu, například vytvořením výklenků v chodbě. Balkon se navíc často připojuje k obytnému prostoru nebo izoluje a vybavuje, čímž vlastně vzniká další místnost, například pracovna nebo jakýsi salonek (odpočinkový prostor),“ uvedl. Vladimir Bogdanyuk, vedoucí Analytického a konzultačního centra Est-a-Tet.

Podle Maria Litinetskaya, generální ředitelka Metrium Group, Nejjednodušší a nejběžnější možností přestavby je kombinování nebo oddělení koupelen. To platí pro všechny typy bytů. Ale právě v malometrážních bytech je nyní jedním z módních trendů vývoj dispozičních řešení v evropském stylu. Například ve dvoupokojovém bytě je kuchyň a obývací pokoj kombinována a je přidělena samostatná ložnice.