Jaký je rozdíl mezi renovací a CRT a proč je to důležité

Než budeme diskutovat o trendech, měli bychom se nejprve shodnout na tom, o čem se hádáme. Pojem „renovace“ se vztahuje na několik různých procesů (někdy se ve svých hlavních rysech vůbec neshodují). Značná část neshod a sporů vzniká právě proto, že účastníci diskuse mají na mysli různé věci.

Tak. Obecně řečeno: „renovace“ je proces nahrazení nebo aktualizace něčeho bez změny struktury. Ve vztahu k území – výměna zastaralého bytového fondu za nové (zrekonstruované) bydlení. A teď detaily.

Rekonstrukce 1. (Program rozvoje pro zastavěné plochy, RZT)

Pro Petrohrad jde o proces výměny domů z období hromadné výstavby v určitých smluvně definovaných čtvrtích. V rámci programu RZT bylo dokončeno přesídlení některých domů v Sosnovaya Polyana, ve 2 blocích ve městě Kolpino, na Ligovsky Prospekt, na Malaya Okhta, na Rževka a ve vesnici Pesochny. Dohody jsou platné do roku 2029 pro následující čtvrti: Grazhdansky 1-1A, Grazhdansky 17-17A, Tikhoretsky 55, Polyustrovo 43, Kolpino 10, Krasny Kirpichnik, Malaya Okhta, Rzhevka 35, osada Pesochny, Shchemilovka VVZ, Lig-Schemilovka, U.D 18, Avtovo 5, Narvskaya Zastava, Uljanka 7,8,9, Sosnovaya Polyana 6-1, Sosnovaya Polyana 5-7, 17-13-14 ZVZhD, 16 ZVZhD, 9-7 ZVZhD. Hranice čtvrtí jsou vidět zde.

Provozovatelem programu RZT je společnost „SPb Renovation“ (součást skupiny „Samolet“).

Pozor! Klíčové rozdíly od ostatních možností, které budou dále diskutovány: a. přesídlení občanů je možné pouze v rámci zřízené čtvrti; b. přesídlení je možné pouze za tržních podmínek (poskytnutí náhradního bydlení po dohodě s vlastníkem nebo koupě bytu v domě k demolici za cenu dohodnutou s vlastníkem). Nejčastěji jsou přesídleni do nového domu již postaveného developerem ve stejném bloku (první fáze „přesídlení vlnou“).

Renovace 2. Také známá jako „celoruská renovace“: rámcový zákon o integrovaném rozvoji území KRT, přijatý na konci roku 2020. Ponechává velký prostor pro vyjasnění a upřesnění na regionální úrovni. V důsledku toho je výraz „KRT“ rozmazaný k nepoznání.

V Tobolsku plánují v rámci KRT zbourat 90 objektů individuální bytové výstavby a jeden bytový dům. V Ťumenu blok KRT zahrnoval 60 soukromých bytových staveb (IZhS) a „pomocných budov“ (garáže). Ve městě Gvardejsk (Kaliningradská oblast) se termínem KRT označovala výstavba chatové vesnice soukromým investorem na proluce o rozloze 2,7 hektaru. Obecně platí, že označení KRT je nalepeno na čemkoli. To je samozřejmě věcí místních úřadů, ale zdá se, že program KRT byl koncipován pro nějaký jiný účel – pro renovaci čtvrtí z „chruščovovské éry“?

Renovace 3. Petrohradská verze KRT, zřízená místními zákony v červenci 2022. Předmětem budoucích smluv s investory (provozovateli) jsou čtvrti s typickými panelovými domy vystavěné v 1950. – 1970. letech 1. století. Hlavní rozdíly oproti „Renovaci 3“: přesídlení nikoli uvnitř hranic bloku, ale uvnitř hranic města; nucené přesídlení občanů, pokud méně než třetina obyvatel budovy bude proti zařazení do KRT; odkup nikoli po dohodě s vlastníkem, ale za tržní cenu stanovenou odhadcem. Parametry pro rozvoj bloků v rámci programu KRT budou stanoveny v předpisech o využívání a rozvoji půdy – alespoň to slibuje viceguvernér Nikolaj Linčenko. Ke spuštění „Renovace XNUMX“ v Petrohradě bude nutné přijmout správní předpisy (postup pro interakci mezi výbory a službami), schválit hranice a provést změny v předpisech o využívání půdy a rozvoji. Teprve po schválení hranic pro KRT mohou obyvatelé pořádat valné hromady a rozhodovat: „pro“ nebo „proti“.

Renovace 4: kapitálová verze. Přísně vzato, moskevská verze nemá nic společného ani s celoruskou, ani s petrohradskou verzí. (Pouze postup rozhodování o přesídlení na valných hromadách je částečně stejný). V Moskvě je přesídlení financováno z městského rozpočtu. Oficiální údaje byly: od 120 do 150 miliard rublů ročně. Podle vedoucího odboru výstavby hlavního města Rafika Zagrutdinova bylo do programu již investováno více než 500 miliard rublů; proběhla výběrová řízení na návrh a výstavbu asi 29 milionů metrů čtverečních bytů v hodnotě více než 6 bilionů rublů. Regulace využití a rozvoje území v hlavním městě jsou stanoveny „na základě skutečnosti“ a kdo a za jakých podmínek prodává volné byty v domech postavených „k rekonstrukci 4“, není známo. (V otevřených zdrojích nejsou k dispozici žádná data). To znamená, že moskevskou zkušenost lze jednoduše ignorovat – s výjimkou zkušeností „těch, kteří jsou proti“.

Renovace 5. Rekonstrukce stávajících budov z „Chruščovovy éry“ bez demolice, obvykle s přístavbou několika pater a výměnou inženýrských sítí. V Moskvě je několik takových objektů; v Petrohradě – dům na ulici. Torzhkovskaya, 16. Mimochodem, je to panelový dům. V roce 2011 byl zrekonstruován a bylo přistavěno podkroví (524 mXNUMX). Technicky je to možné, alespoň u zděných staveb, jak pravidelně připomínají architekti. Ekonomicky to zatím není rentabilní.

Problém chátrání bytového fondu v období hromadné výstavby skutečně existuje. A každým rokem je to horší. Skutečná úroveň poškození těchto domů není známa: fyzický monitoring včetně prohlídky objektů nebyl prováděn. Ohroženy jsou především domy řady 507 a řady GI. Kolik jich je, není přesně známo. Celkem téměř 40 % obytných budov v Petrohradě, asi 7 tisíc, je klasifikováno jako „hromadná výstavba“; Jsou domovem přibližně 650 000 lidí.

Hlavní otázka není ani o opotřebení. Věc: dříve nebo později přijde okamžik, po kterém se náklady na velké opravy domu stanou neúčinnými. Například: jaký má smysl opravovat sítě, když dochází ke ztrátám tepla přes švy v panelech? Je nutné zpevnit panely kovovými sponami, pokud náhle vypadnou (jako na Novo-Aleksandrovskaya, 27)?

Kromě. Správa nemůže v krátké době uznat desítky, natož stovky domů jako zchátralé (a ještě více nevhodné k bydlení). Protože to bude okamžitě znamenat nedostupné rozpočtové závazky pro naléhavé přesídlení občanů. A z dlouhodobého hlediska se přesně toto děje.

Pro Petrohrad jsou důležité dvě z uvedených možností: „Renovace 1“ a „Renovace 3“.

Současný program „Renovace 1“ má své výhody. Snad nejdůležitější je, že téměř nikdy nevytváří zdroje sociálního napětí. Žádné nucené vysídlení, méně konfliktů. Existují také stinné stránky, jako je „problém s posledním nájemcem“, kdy jedna tvrdohlavá nebo sobecká rodina bude smlouvat do posledního a může projekt zdržet o roky. (Což se skutečně stalo – v Sosnovaya Polyana). Musíte pochopit, že investor financuje přesídlení z budoucích příjmů. Přesídlování je proto pomalé. Zhruba řečeno, k přesídlení 100 rodin je nutné postavit a prodat bydlení pro 1000 rodin. (Vlastně víc). Program RZT – „Renovace 1“ – je efektivnější na rostoucím trhu, v podmínkách růstu. Nebo v podmínkách, kdy je nová výstavba v obydlených oblastech podle jiných schémat (kromě RZT) výrazně omezena. Dnes bez jasné podpory ze strany administrativy (zjednodušení postupů, zkrácení lhůt, podpora u soudu ve sporech o vystěhování s kompenzací v tržní hodnotě) pravděpodobně nebude úspěšná.

Budoucí program – „Renovace 3“, nebo chcete-li „KRT ve stylu Petrohradu“, bude také silně záviset na podmínkách na trhu, na poptávce po nových budovách a cenové hladině. (Připomeňme: v květnu až červenci 2022 se poptávka po bydlení ve výstavbě snížila o 30–40 %). Investor v rámci „Renovace 3“ se zapojí do přesídlení pouze tehdy, když pochopí, kolik nového bydlení bude moci postavit a kolik bude moci prodat. Předběžný. V rámci KRT budou náklady investora nižší než v rámci RZT. (Přesídlením bloku u Náměstí odvahy je možné zakoupit náhradní bydlení pro občany v Shushary nebo Kolpino). Ale bude mnohonásobně více negativity, sociálních konfliktů a sporů o výkupní cenu.

Teoreticky by za pár let mohly v Petrohradu současně fungovat dva programy s různými podmínkami. Jak bude tato uměle vytvořená soutěž vypadat, nelze předvídat.

Každá budova podléhá fyzickému opotřebení, a proto podléhá zásadním opravám nebo rekonstrukci. Účelem velkých oprav a rekonstrukcí domu je zajistit fungování objektu v souladu se stavebními a hygienickými normami. Jak se ale generální oprava liší od rekonstrukce?

Velká renovace budov: co to je, jaké práce to zahrnuje?

Větší rekonstrukce domů jsou stavební práce s cílem obnovit parametry objektu v souladu s aktuálními normami, aktualizovat a nahradit jakékoli součásti projektu stavby podobnými nebo vylepšenými, s výjimkou nosných konstrukcí.

• stavební plocha;
• užitná plocha;
• počet podlaží;
• stavební objem.

Objekty investiční výstavby jsou stavby, stavby včetně bytových, bytové domy (bytové domy) a přilehlá území, s výjimkou staveb dočasných. Velké opravy bytových domů a budov se provádějí, když jsou opotřebované, zřícené nebo zničené. V tomto případě se provádějí práce na aktualizaci stavebních prvků nebo obnově rozsáhlých inženýrských a technických staveb.

Hlavním cílem je výměna opotřebovaných prvků (stěny, rám, střecha, krytina) za odolnější proti opotřebení a cenově výhodnější.

Generální opravy domů mohou být komplexní nebo výběrové. Komplexní opravy jsou práce, které se týkají celého domu nebo některých jeho prvků. Selektivní opravy zahrnují částečnou nebo úplnou výměnu některých stavebních prvků.

Četnost generálních oprav je možné upřesnit na webu krajského provozovatele generálních oprav. Jedná se o fond, jehož majetek je určen k organizování oprav. Činnost organizace je upravena bytovým kodexem Ruské federace.

Rekonstrukce budov: co to je, v jakých případech a proč se provádí?

Územní řád Ruské federace interpretuje rekonstrukci jako změnu charakteristik stavebního projektu, konkrétně plochy, výšky a počtu podlaží. Jedná se o sanace, výměny, rekonstrukce a přístavby stavebních konstrukcí. Budovy a bytové domy jsou předmětem rekonstrukce.

Při rekonstrukci bytových domů lze zlepšit technické vlastnosti, ekonomické parametry a charakteristiky domů a jejich prvků. Není to ale povinný postup. Hlavní v procesu rekonstrukce je obnova nebo výměna nosných konstrukcí. A modernizace je volitelným bodem technologického procesu. Stále však dochází k určitému zlepšování, neboť účelem rekonstrukce není pouze eliminovat fyzické opotřebení domu, ale také uvést jeho vlastnosti do souladu se současnými požadavky a normami.

Pokud je úkolem rekonstrukce provést přístavbu nebo nástavbu, například uspořádat podkroví místo nevyužitého půdního prostoru, pak je třeba celý dům uvést do souladu se současnými normami a požadavky. Velmi často dochází k nové výstavbě během procesu renovace.

Rekonstrukce by neměla být zaměňována s restaurováním. Vzhledem k tomu, že poslední se vztahuje na práci na obnově historických a kulturních zajímavostí.

V poslední době se těší oblibě především renovace budov, tedy přizpůsobení novým potřebám. Například, když je část obytné budovy předána kancelářím, dílnám nebo obchodům.

Rozdíly mezi kapitálovými opravami budov a rekonstrukcemi

Na rozdíl od všeobecného přesvědčení, že velké opravy a rekonstrukce jsou totéž, jsou mezi těmito dvěma typy stavebních prací znatelné rozdíly.

1. Generální oprava je zaměřena na výměnu a obnovu stavebních konstrukcí a prvků a rekonstrukce je zaměřena na změnu technických a ekonomických parametrů objektů. Rekonstrukce domu je práce s cílem dát stavebnímu projektu nové vlastnosti.
2. Rekonstrukce je považována za globálnější stavbu, proto je načasování velkých oprav a rekonstrukcí odlišné. A větší opravy bytových domů se provádějí častěji než rekonstrukce.
3. Generální opravy a rekonstrukce se liší provedením. Větší opravy budou provedeny i v situaci, kdy jsou obyvatelé proti těmto pracím. A rekonstrukce bude provedena pouze v případě požadavku místních úřadů nebo požadavku obyvatel domu.
4. Velké opravy jsou prováděny na náklady majitelů domů. Při provádění rekonstrukce nemusí finanční prostředky vlastníků stačit a v tomto případě se hledá pomoc místních úřadů.
5. Při větších opravách zůstávají obyvatelé domu ve svých bytech a po dobu rekonstrukce jsou přestěhováni do jiných domů.

Seznam prací pro velkou rekonstrukci domů

1. Oprava fasády, střechy, základů, střechy, okenních bloků, sklepa, verandy.
2. Provádění štukatérských prací.
3. Odstraňování poruch výtahu.

Může se jednat o jakoukoli jinou práci, která nesouvisí s přeměnou nosných konstrukcí.

Seznam prací na rekonstrukci domu

1. Seznam rekonstrukčních prací obsahuje:
2. Změny výšky, počtu pater a velikosti plochy.
3. Rozšíření, přístavba nebo rekonstrukce.
4. Rekonstrukce nebo výměna nosných konstrukcí.
5. Změna komunikačního zařízení.

Jsou chvíle, kdy není snadné pochopit, jaká práce byla dokončena. Pokud tedy v důsledku opravných prací došlo ke změně objektu, jeho kategorie nebo hranic jeho fungování (účelu), pak byla v tomto případě provedena rekonstrukce.