Společné nebo vlastní: kdo zaplatí povodeň v bytě po neoprávněných opravách – novinky
Zákonodárce jasně rozlišuje mezi společným a individuálním majetkem. Stoupačky topení nebo vodovodu, přestože jsou umístěny v bytě, patří podle zákona do společného majetku: slouží pro potřeby všech obyvatel domu. V případě havárie musí řídící organizace nahradit škodu. Zaplatí ale, když si majitel bytu opravil komunikace sám?
Tuto otázku musel nedávno řešit krajský soud v Chabarovsku. Victoria Frankova* a Yulia Khitrova* podaly žalobu na správcovskou společnost Northern Okrug poté, co řada bytů v jejich budově byla zaplavena horkou vodou kvůli rozbité stoupačce topení. U soudu požadovali náhradu škody a náklady na vyšetření a pokutu – asi 110 000 rublů. ve prospěch všech. Průlom nastal v bytě Frankové, která předtím nezávisle, bez zapojení správcovské společnosti (MC), vyměnila stoupačku a radiátor v bytě.
Okresní soud odmítl vyhovět požadavkům stěžovatelů s odkazem na skutečnost, že se Franková v rozporu s pravidly nedohodla na opravách se správcovskou společností. Soud rovněž dospěl k závěru, že jelikož jsou stoupačky umístěny v bytech, nepatří do společného jmění. Žalobci rozhodnutí napadli.
Ve vyjádření k odvolání uvedli, že k průrazu nedošlo z důvodu opravy, ale z důvodu nesledování topného systému. Tato situace byla potvrzena prohlídkou s odkazem na opotřebení potrubí. Franková také trvala na tom, že není fyzicky schopna vyměnit stoupačku sama. To může udělat pouze zaměstnanec správcovské společnosti, zdůraznili majitelé bytů, který má přístup do sklepa, kde jsou ventily umístěny.
Žalobcům bylo v odvolání vyhověno. Soud odkázal na Pravidla pro údržbu společné věci v bytovém domě a připomněl, že vnitropodnikové inženýrské sítě jsou společným majetkem, přestože stoupačky jsou umístěny v bytech. To znamená, že za jejich údržbu odpovídá správcovská společnost a kompenzuje ztráty v důsledku nekvalitních poskytovaných služeb.
13. prosince, 11 hodin.
27. června, 15:01
Po zjištění, že stoupačka topení byla vyměněna z litiny na propylen, zástupci společnosti Northern District Management Company nezaznamenali, že žalobce sám změnil zařízení, jak uvedli v odvolání. Přitom podle pravidel pro technický provoz bytových domů musí být dveře do sklepa uzamčeny, klíče si musí ponechat ti, kdo odpovídají za údržbu domu. Obyvatel domu nemohl práce provést sám, uzavřel soud. To znamená, že odpovědnost nese správcovská společnost. Soud rozhodnutí prvního stupně zrušil a přijal nové, vyhovějící požadavkům žalobců.
Sergej Sergejev z MKA „Arbat“ připomíná: ačkoli vlastník má na základě ustanovení 12 Pravidel pro údržbu společného majetku č. 491 právo provádět úkony pro údržbu a opravy společného majetku samostatně, popř. se zapojením správcovské společnosti nebo dodavatele existují druhy prací, které nemůže vykonávat bez dohody se správcovskou společností nebo sousedy.
Jakou práci musí vlastník koordinovat se správcovskou společností?
– provádění změn v inženýrských komunikacích a vnitropodnikových inženýrských systémech stanovených projektem;
– vypuštění chladicí kapaliny z topného systému bez povolení dodavatele;
– demontáž nebo vypnutí topných těles;
– zvětšení topné plochy topných zařízení instalovaných v obytné oblasti nad parametry uvedené v dokumentaci atd.
Článek 35 Pravidel poskytování veřejných služeb č. 354.
V kauze Frankova správcovská společnost spoléhala na to, že vlastník dílo neschválil. Je to však společnost, která musí kontrolovat jejich kvalitu. Obžalovaní však neprokázali poškození potrubí jednáním majitele bytu. Obecně není zásadní, kdo a jak nahradil stoupačku, poznamenává Artem Vasilevich, zástupce vedoucího oddělení soudní a projekční práce společnosti Don-Stroy Invest JSC: správcovská společnost je povinna pravidelně kontrolovat veškerý majetek, který byl svěřen k tomu.
15. prosince, 18 hodin.
Reakce soudu však není známa, pokud bychom mluvili o pracích, které je teoreticky a technicky možné provést bez oznámení trestního zákoníku – například výměna stoupačky teplé vody v létě při odstavení vody. V tomto případě může být nedostatek papírového potvrzení takového schválení pro majitele nákladné, varuje Sergey Sergeev. V praxi dochází k případům, kdy majitelé domů kompletně přebudují inženýrské sítě uvnitř areálu a je poměrně obtížné určit, co je společným majetkem a co ne, potvrzuje i Artem Vasilevič: „V tomto případě se soud s největší pravděpodobností přikloní na stranu způsobené škody.“ a zaváže vlastníka k náhradě škody, přičemž mu přičítá riziko rekonstrukce inženýrských systémů.“
Výše uvedený koncept je použitelný pro všechny takové spory: správcovská společnost je odpovědná za údržbu společného majetku bez ohledu na to, kde se tento majetek nachází. Majitele je možné činit odpovědným pouze v případě, že je prokazatelné, že škoda byla způsobena právě jeho protiprávním jednáním. Navíc je nutné přistupovat k procesu dokazování a shromažďování důkazů se zvláštní péčí, což může být pro správcovské společnosti problematické, poznamenává Sergeev.
* – jména a příjmení účastníků procesu byla redakcí změněna.