Konec éry pracovní dokumentace

Autor: Alexandr Ivanov

Existuje řada náznaků, že trh s designem čekají významné změny. Vzhledem k setrvačnosti a konzervatismu odvětví nemohu předpovědět, kdy k nim dojde, ale je těžké si těchto náznaků nevšimnout.

Od starověku byly fáze návrhu: koncept, projektová dokumentace, pracovní dokumentace, instalační projekt, autorský dozor, prováděcí dokumentace.

Prováděcí dokumentace zůstává pod kontrolou stavebních a montážních firem, zde se neočekávají žádné změny. Autorský dozor obvykle provádějí ti, kteří dokumentaci vypracovali, ale to není dogma a může jej provádět jakákoli firma nebo specialista, i ten, kdo tento objekt vidí poprvé v životě, i když se to liší od samotné představy o tomto typu práce.

Instalační projekt a projekt pro výrobu díla, jakožto dodatečná etapa k pracovní dokumentaci, jsou, alespoň v občanské výstavbě, v hlubokém zapomnění.

U konceptů se také vše nezmění – jedná se o nejkreativnější a nejzajímavější fázi práce, která nezmizí, až na to, že koncept stále častěji realizují slavní architekti, na jejichž základě ostatní designéři provádějí zbývající fáze.

Ale bouře se skutečně očekává ve fázi návrhu a pracovní dokumentace.

Změny, které designéři očekávají, se stanou ne proto, že by si někdo myslel, že je to lepší, ale proto, že je k tomu donutí ekonomika.

Znak č. 1: Spolehlivý odhad založený na modelu BIM

Jak víme z historie nejznámějších případů překročení stavebních nákladů na světě, hlavním problémem nebyly vysoké náklady jako takové, ale překročení očekávání, respektive nesprávný odhad učiněný hned na začátku.

Obr. „Hlavním důvodem překročení nákladů je nedostatek realismu v původním odhadu“ – citát a obrázek z knihy „Megaprojekty: Historie nedokončených budov, překročení nákladů a další stavební rizika“

Je proto pochopitelné, že si developeři přejí získat dokumentaci již v nejranějších fázích projektování, která jim umožní spolehlivě určit náklady na nadcházející stavbu a v případě potřeby provést změny v projektových řešeních za účelem jejich snížení/zvýšení.

Nejoptimálnější fází, ve které to lze provést, je projektová dokumentace.

Pokud jde o „státní peníze“, projektanti k projektové dokumentaci přikládají odhady vycházející ze specifikací. Zároveň všichni chápou, že uvedené objemy ne vždy odpovídají realitě, což je pravděpodobně důvod, proč nám při prohlídce jednoho federálního zařízení znalec otevřeně oznámil, že má pokyn snížit všechny odhady alespoň o 10 %.

Komerční zákazníci mají jiný úkol – musí mít odhad vypočítaný nikoli projektantem, ale jejich vlastními specialisty, a to vyžaduje přesné objemy, které lze snadno ověřit.

Až donedávna bylo extrémně obtížné kontrolovat kusovník, žádný zákazník nemá dostatek specialistů a potřebný čas na studium tisíců listů dokumentace a ruční výpočet objemu betonu, plochy stěn, délky vzduchovodů a potrubí.

S tím se všichni smířili, takže komerční zákazníci nepožadovali, aby se ve fázi P připravovaly specifikace a výkazy objemů prací, ale cenu určovali na základě agregovaných ukazatelů nebo podobných objektů.

Navíc mnoho zákazníků bralo projektovou dokumentaci jako pouhou formalitu, která byla potřeba pouze k získání stavebního povolení.

Problém nedůvěry k výkazům a nemožnosti jejich kontroly je však vyřešen, když zákazník obdrží kompletní BIM model, ze kterého může „vyjmout“ všechny potřebné objemy a převést je na srozumitelnější ukazatele – rubly.

Projektová dokumentace vypracovaná v BIM proto přestává být formalitou, ale stává se životně důležitou fází, která klientovi poskytuje vše, co chce: podklady pro stavební povolení, detailní konstrukční řešení a také spolehlivé objemy prací, na jejichž základě určuje cenu stavby.

To také znamená, že provedení projektové dokumentace takové úrovně detailů vyžaduje nesrovnatelně více úsilí, času a peněz, proto klasické rozdělení nákladů na projektování jako 40 % pro P a 60 % pro RD již ztratilo na významu.

Nyní je trend přípravy kompletního modelu ve fázi P stále zřetelnější, velcí developeři na tom stále častěji trvají a jedinou překážkou jsou prodlužující se časové rámce pro práci, které někdy překročí všechny plány.

Podle našeho názoru je jedním z důvodů nekonečných problémů ve výstavbě fáze P, prováděná bez řádného uvážení, kdy jsou do dokumentace zahrnuta optimistická řešení, jejichž realizaci nelze fyzicky potvrdit ve fázi zásadních schémat. Aby se myšlenka více přiblížila realitě a odhalila se většina nedostatků, je nutné model poctivě „postavit“.

Znak č. 2: Smluvní vztahy s dodavateli

V těch dávných dobách, kdy byli kupující bohatí a developeři štědří, byly smluvní vztahy se stavebními firmami budovány na velmi jednoduchém principu: dodavatel předložil dokončenou práci a platbu dostal na základě skutečných objemů. Pokud něco nebylo zahrnuto ve specifikacích, ale bylo skutečně nainstalováno, nebyl problém, stavebníci dostali platbu v plné výši.

Nyní se to obecně děje stejným způsobem, ale s jednou malou, ale velmi důležitou změnou – projektant musí tyto objemy zohlednit v pracovní dokumentaci. Upozorňuji – ne na souhlas v rámci autorského dohledu, ale na provedení těchto změn v dokumentaci.

Řekněme, že dodavatel provádí instalační práce a čelí situaci, kdy ve specifikacích chybí délka kabelu. Pokud před 10 lety zakoupil požadovaný kabel, předložil hotový objem technickému dozoru, ten podepsal akty (KS-ki, z fráze „investiční výstavba“) a dodavatel za ně obdržel platbu.

Mechanismus byl jednoduchý, efektivní a neovlivňoval lhůty, ale pro jeho fungování bylo nutné klást vysoké požadavky na kvalifikaci technického dozoru a musel v něj existovat kredit důvěry.

Nyní tomu tak není. Zákazník požaduje, aby projektant uznal chybu v projektu a provedl odpovídající změny v pracovní dokumentaci.

Na první pohled se to zdá rozumné, ale ve skutečnosti se to stává důvodem ke konfrontaci na staveništi a zpoždění prací. Dodavatel musí kontaktovat zákazníka s uvedením materiálů, které nebyly v projektu zohledněny, a ten v reakci na to zašle projektantovi reklamaci a obviní ho ze špatného návrhu.

Nejsem na straně nízké kvality návrhu, ale na vlastní oči vidím, jak tento přístup, místo aby posílil a zefektivnil tým zákazník-stavitel-projektant, z nich dělá protivníky.

Stavitel požaduje náhradu skutečně vynaložených nákladů. Zákazník se tomu brání a útočí na projektanta, který v rámci své obhajoby vyhledává chyby stavitele nebo samotného zákazníka.

Sečteno a podtrženo: takové smluvní podmínky vytvářejí úrodnou půdu pro nepřátelství, což v žádném případě nevede k úsporám, se kterými zákazník počítal, a pokud mluvíme o nás, projektantech, tak to zcela odrazuje od touhy zabývat se pracovní dokumentací.

Znamení č. 3: „Neměl bych si to myslet“

Přání zákazníka obdržet postavený objekt ve stanoveném termínu je zcela pochopitelné a mělo by být pouze vítáno. My, jako koncoví klienti (projektanti jsou zároveň koncovými klienty) – kupující bytů, nájemníci kanceláří a obchodů, od nich očekáváme pouze toto.

Není ale zřejmé, že konečného výsledku v jakékoli činnosti lze dosáhnout pouze tehdy, pokud všichni účastníci vzájemně spolupracují a přispívají k vítězství s maximální efektivitou?

Dokážete si představit nejlepší fotbalový tým, ve kterém si sportovci ze stejného týmu navzájem podrážejí nohy, kradou si míč a stěžují si rozhodčímu na svého partnera?

Obr. Jak se liší tým zákazníka, stavitele a projektanta pracujícího na jednom projektu od jakéhokoli jiného týmu?

Zde je jeden příklad, který ukazuje, že ve struktuře vztahů mezi třemi stranami v současném smluvním vztahu existují problémy.

Působili jsme jako generální projektant pro rekonstrukci budovy na módní apart-hotel v centru Moskvy. Stavební práce tam, upřímně řečeno, momentálně neprobíhají rychle.

Jak se ukázalo, smlouva s dodavatelem stanovila (jak je dnes zvykem), že práce musí být provedeny v přísném souladu s pracovní dokumentací a za každý den zpoždění je uložena přemrštěná pokuta.

Dodavatel, který čelí tradičním výrobním problémům – nedostatku kvalifikovaného personálu, vyčerpané záloze, dezorganizaci práce – se musí chránit všemi nezbytnými prostředky, jedním z nejosvědčenějších způsobů, jak toho dosáhnout, je odkázat se na nedostatečnou úplnost konstrukčních řešení v pracovní dokumentaci.

Na schůzce mě stavbyvedoucí informoval, že práci nemůže provést, a uvedl jako příklad, že v projektu se měděná trubka klimatizačního systému (průměr 20 mm) opírala o vzduchovod.

Na mou zmatenou otázku (která byla, přiznávám, položena s notnou dávkou sarkasmu) „Je opravdu tak těžké se rozhodnout na místě?“ odpověděl: „Neměl bych na místě přemýšlet…“.

Tato situace je běžná, vztahy se opravdu takto budují. Stavbaři požadují, aby jim byla předložena dokumentace, kterou lze doslova dát dítěti a ono by práci zvládlo. Ale teď se nebavíme o kvalifikaci dodavatelů, mají spoustu důvodů pochybovat o kvalifikaci projektantů. Zároveň si nemyslím, že by kvalifikace stavebníků skutečně klesla, spíše naopak.

Mluvíme o budování vztahů v týmu. Pokud si jakýkoli stavebník dokáže zdůvodnit zmeškané termíny a nekvalitní práci nedostatky v dokumentaci, a tím se vyhnout pokutám, pak ani svědomitý a poctivý dodavatel neodolá pokušení.

Zároveň okamžitě obdrží odpověď, zcela pochopitelnou lidskou reakci od projektanta (který také nedostane peníze, protože zákazník má dojem špatného projektu) – pečlivější plnění autorských dozorčích funkcí, které nutí zhotovitele přepracovat to, na co by se dalo přimhouřit oči. To je doprovázeno i dopisy zákazníkovi o porušení projektových požadavků ze strany zhotovitelů, nízké kvalitě práce, což v konečném důsledku také způsobí zhotoviteli finanční ránu.

Znak č. 4: Nerentabilita pracovní dokumentace

V konvenčním stavebním inženýrství ceny projektů, zejména za pracovní dokumentaci, nepokrývají náklady společnosti na dokončení této fáze prací.

jak se to stane?

Pracovní dokumentace vypracovaná před 10 lety, podle které byly provedeny instalační práce, není svým obsahem srovnatelná s tím, co je na staveništi nyní požadováno.

Jak jsem již řekl, současný postoj stavebníků je: „Podle vaší dokumentace by to měl zvládnout i nezkušený instalatér.“

Není to tak dávno, co takový přístup neexistoval. Jako montážní firma jsme dostávali dokumentaci, která odrážela hlavní konstrukční řešení, za jejichž realizaci jsme byli zodpovědní. Proto jsme museli na místě hodně přemýšlet; tým potřeboval chytré inženýry a mistry, aby našli řešení každého problému. Nehledali jsme důvod k odkládání termínů s odkazem na nedostatky projektu. Projektanti byli na místo voláni pouze v případě, že byla zjištěna zásadní chyba.

Obr. S takovým přístupem k detailnímu popisu projektů se můžeme dožít takových nápisů v kavárnách a restauracích. (Snímek obrazovky z YouTube kanálu Antona Ptushkina)

Selský rozum dokumentací nenahradíš. Nedávno jsme vydali pracovní dokumentaci pro konstrukční část nepříliš velkého bytového komplexu, která splňovala moderní zvýšené požadavky stavebníků na obsah. Obsahovala téměř 2 000 listů A1.

Zároveň náklady a podmínky práce zůstaly stejné. A vzhledem k tomu, že během autorského dohledu je nutné doplňovat a doplňovat listy pro vysvětlení jednotlivých částí dokumentace instalatérům, je prostě nemožné nadhodnocovat náklady na práci při vypracování pracovní dokumentace.

Proto znám mnoho firem, které i přes to, že pracovní dokumentace tvoří významnou část rozpočtu na návrh, tuto práci ochotně odmítají.

„Vyšší třídy nemohou… a nižší třídy nechtějí…“

V oblasti projektování se objevují náznaky revoluční situace. Zákazníci nemohou spolehlivě určit náklady v počátečních fázích, nemohou navázat vztahy mezi staviteli a projektanty, když jsou na různých stranách fronty. Projektanti nechtějí vytvářet pracovní dokumentaci, pokud jim je svěřena odpovědnost za termíny výstavby, a jsou nuceni vydávat nikoli pracovní dokumentaci, ale ve skutečnosti montážní pokyny, aniž by zaplatili tolik, kolik to stojí.

Problém vztahů na stavbě je někdy uhlazený kompetentními projektovými manažery, kteří se snaží věci uhladit dobrou komunikací. Každý ale chápe, že když hrozí vysoké pokuty nebo nezaplacení peněz, tyto pokusy nemohou být korunovány úspěchem.

Jak tedy můžeme tuto spletitě problémů systematicky rozplést?

Řešení existuje, je jednoduché a naprosto zřejmé, i když se k němu bohužel zatím uchýlilo jen málo vývojářů.

Developer si najme designéra:

• Získat dobře propracovaný koncept, který bude odrážet klíčová architektonická, designová a technická řešení. Samotný architektonický koncept již nestačí. Tato fáze zahrnuje vícevariantní návrh, na jehož konci developer jasně chápe, že obdržel a odsouhlasil všechna klíčová řešení.
• Abyste si následně pořídili projektovou dokumentaci a BIM model, který vám umožní získat propojené úseky, a také seznam zařízení a materiálů, pomocí kterého můžete s dostatečnou mírou přesnosti stanovit rozpočet stavby.

Poté si developer najme generálního dodavatele, který s využitím vlastních zdrojů a dle vlastních požadavků provede stavbu v rámci rozpočtu stanoveného ve fázi P.

V tomto případě generální dodavatel ztrácí možnost narušit stavební termíny s odvoláním na absenci nebo nedostatky dokumentace.

Vzhledem k tomu, že v tomto případě je generální dodavatel zodpovědný také za předložení projektu stavebnímu dozoru, jsou všechna práva a povinnosti v jedněch rukou, odpovědnost není rozmazaná, což znamená, že se výrazně zvyšuje šance na získání toho, co očekáváte.

Podle mého zaujatého názoru neexistuje jiná cesta, než přenést vypracování projektové dokumentace na generální dodavatele, i když jim to přidá starosti.

Chápeme, že to povede ke globálním změnám ve struktuře vztahu mezi zákazníkem a generálním dodavatelem, k novému přístupu k rozpočtování a finanční kontrole a to vše povede k dočasnému chaosu, ale čas na takovou revoluci nastal.

Alexander Ivanov
Vedoucí konstrukční dílny
“Inženýrství důvěry”
http://www.trusteng.ru

Další publikace TRUST ENGINEERING

• Vzrušující simulátory – otestujte si své znalosti vnitřních inženýrských systémů budov
• Plný přístup k archivu bulletinů „Pro architekty o inženýrských systémech“ je nyní otevřen
• Pro architekty o inženýrských systémech. Mezipodlaží technického podlaží ve výškových obytných budovách
• Jak snížit výšku stropního prostoru pro pokládku komunikací?
• Architekti o inženýrských systémech. Požadavky na umístění elektromobilů v podzemních garážích